Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Miet­min­de­rung

Die Mietminderung wird von der Gesamtmiete abgezogen. Darum ist die sie laut Bundesgerichtshof auch in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen. Hier erfährst du, wie du im Falle einer Mietminderung bei der Nebenkostenabrechnung am besten vorgehst.

Die Mietminderung ist laut § 536 des BGB dann erlaubt, wenn der:die Vermieter:in die Mietwohnung nicht im garantierten Zustand erhält.

Mieter:innen dürfen bei erheblichen Mängeln wie Mäusebefall oder einer defekten Heizung prozentual die Miete mindern. Die Beweislast für die Notwendigkeit einer Mietminderung liegt dabei bei dem:der Mieter:in. Das kann insbesondere in Fällen wie Schimmel eine große Herausforderung sein, weil Schimmel genauso gut aus baulichen Gründen wie aus falschem Lüftungsverhalten resultieren kann.

Um welchen Prozentsatz die Miete gemindert werden kann, lässt sich sogenannten Mietminderungstabellen entnehmen. Die zugrunde liegenden Gerichtsurteile bieten Orientierung. Um wie viel die Miete dann im konkreten Fall reduziert werden kann, richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung beim Gebrauch der Mietsache.

Die Mietminderung wird auf die Warmmiete (Bruttomiete) angesetzt. (BGH WuM 2005, 573). Diese besteht aus der Kaltmiete (Nettomiete) und den vom:von der Mieter:in verursachten Nebenkosten. Das gilt auch bei einer Nebenkostenpauschale.

Damit eine Mietminderung wirksam wird, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein.

• Die rechtzeitige Information des:der Vermieters:in.
• Beweisführung, dass der:die Vermieter:in den Mangel nicht behoben hat.
• Nachvollziehbare Berechnung der Mietminderung.
• Die Mietpartei sollte dem:der Vermieter:in ausreichend Zeit geben, den Mangel zu beheben. Zwei bis drei Wochen sind das übliche Maß.

Wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist und du nicht umgehend für Abhilfe sorgen kannst, ist die Mietminderung wirksam.

Du kannst als Vermieter:in die Mietminderung entkräften:

• Indem du den Mangel direkt im Anschluss an die Anzeige des:der Mieters:in behebst, kannst du die Mietminderung abwenden.
• Lass dir die Beweisführung und Berechnung der Mietminderung zeigen. Sollte der:die Mieter:in den Mangel selbst verursacht haben, darfst du ihm fristlos kündigen.

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Beispiel:

Kaltmiete 700 €, Nebenkosten 200 €.
Berechnungsgrundlage der Mietminderung = 900 € (Warmmiete/Bruttomiete).

Ergibt sich eine Mietminderungsquote von 10 %, kann der:die Mieter:in einen Betrag von 90,00 € monatlich einbehalten. Er braucht nur noch 810,0 € an den:die Vermieter:in zu überweisen.

Hat dein:e Mieter:in die Miete im Abrechnungsjahr 4 Monate lang um 90 Euro gemindert, so sind das insgesamt 360 Euro Mietminderung.

Laut Bundesgerichtshof sollten Vermieter:innen zur jährlichen Nebenkostenabrechnung die Jahreskaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlung zusammenrechnen und die Mietminderung abziehen. Dagegen sollte der:die Vermieter:in die eigentlichen Betriebskosten gegenrechnen. Die Differenz ergibt die zu zahlende Nachzahlung unter Berücksichtigung der Mietminderung.

Beispielberechnung einer Mietminderung:

Abrechnungszeitraum: 12 Monate
Mietminderung insgesamt: 360 Euro
Mietzahlung pro Jahr: 8.400 Euro
Nebenkostenvorauszahlung pro Jahr: 2.400 Euro

8.400 Euro Miete + 2.400 Euro Betriebskostenvorauszahlung − 360 Euro Mietminderung = 10.440 Euro

Zum Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung rechnet der:die Vermieter:in dann die tatsächlichen Nebenkosten aus. Diesen Wert setzt er:sie in der Formel für die Nebenkostenvorauszahlungen ein:

8.400 Euro Miete + 2.240 Euro tatsächliche Nebenkosten − 360 Euro Mietminderung = 10.280 Euro

Aus der Differenz zwischen 10.440 und 10.280 Euro ergibt  sich in diesem Beispiel ein Guthaben für den:die Mieter:in von 160 Euro. Dieses berücksichtigt bereits die Mietminderung.

Es gibt keine Möglichkeit, sich die verlorenen Mietzahlungen zurückzuholen – es sei denn, du weißt im Nachhinein nach, dass die Mietminderung nicht rechtens war. Es lohnt sich daher, die Mietminderung gut zu hinterfragen und im Zweifelsfall und bei besonders hoher Mietminderung rechtlichen Beistand einzuholen.

Eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, kann komplex und zeitaufwendig sein. Die Fehlerquote bei Nebenkostenabrechnungen ist darum auch recht hoch.

Jedoch kannst du diesen Hürden ganz leicht aus dem Weg gehen, indem du den kostenlosen Nebenkostenrechner von ImmoScout24 nutzt. Dieser bietet dir einen einfachen Überblick über die umlegbaren Kosten und lässt sich mit wenigen Klicks individuell anpassen. Die Vorlage erfüllt alle gesetzlichen Richtlinien und lässt sich nach Fertigstellung kostenlos herunterladen und als PDF an die Mieter:innen verschicken.

Aus berechtigten Gründen wie Schimmelbefall oder bei defekter Heizung kann die Miete gemindert werden.  
 
Öffentlich zugängliche Mietminderungstabellen listen sowohl die möglichen Gründe für Mietminderung auf als auch die je nach Fall gerechtfertigte Höhe der Mietminderung in Prozent. Die Mietminderung wird prozentual von der Warmmiete, also Grundmiete plus Nebenkosten, abgezogen. 
 
Als Vermieter:in musst du die Mietminderung akzeptieren, wenn du rechtzeitig über den Mangel informiert worden bist und dein:e Mieter:in dir schriftlich dargelegt hat, dass du den Mangel nicht behoben hast. Zusätzlich sollte das Schreiben deines:deiner Mieter:in eine nachvollziehbare Berechnung dazu enthalten, wie die konkrete Mietminderung zustande kam. Deine Mietpartei sollte dir zwei bis drei Wochen Zeit gewähren, damit du den Mangel beheben kannst. Gelingt dir das im gesteckten Zeitrahmen, so wird die Mietminderung hinfällig.  
 
Achte bei der Nebenkostenabrechnung darauf, die Mietminderung herauszurechnen, bevor du die Vorauszahlungen von den tatsächlich verursachten Kosten abziehst.