Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Miet­min­de­rung

Die Mietminderung darf ein Mieter bei berechtigten Gründen von der monatlichen Bruttomiete abziehen. Der Bundesgerichtshof hat außerdem beschlossen, dass der Vermieter die Mietminderung bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung berücksichtigen muss. Hier erfahren Sie, wie Sie im Falle einer Mietminderung bei der Nebenkostenabrechnung am besten vorgehen.

• Die Mietminderung ist nur dann gültig, wenn der Mieter den vorliegenden Mangel anzeigt, belegt und seine Berechnung darlegen kann.

• Als Vermieter dürfen Sie sich die Mietminderung nicht über die Nebenkostenabrechnung wiederholen.

• Indem Sie die Mietminderung in der Nebenkostenabrechnung deutlich auszeichnen oder alternativ nur auf die Nettokaltmiete legen, sind Sie auf der sicheren Seite.

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Die Mietminderung ist laut §536 des Bürgerlichen Gesetzbuches dann erlaubt, wenn der Vermieter die Mietwohnung nicht im garantierten Zustand erhält. Mieter dürfen also bei erheblichen Mängeln wie Mäusebefall oder einer defekten Heizung die Miete mindern. Jedoch ist nicht immer klar, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Zudem liegt die Beweislast für die Notwendigkeit einer Mietminderung beim Mieter, was gerade in Fällen wie Schimmel eine große Herausforderung darstellen kann.

Wichtige Voraussetzungen für eine Mietminderung sind neben der rechtzeitigen Information des Vermieters auch der Nachweis, dass der Vermieter den Mangel nicht behoben hat. Indem Sie als Vermieter den Mangel also direkt nach der Anzeige des Mieters beheben, können Sie einer Mietminderung aus dem Weg gehen. Lassen Sie sich zudem die Beweisführung des Mieters sowie seine vorgeschlagene Berechnung der Höhe der Mietminderung zeigen. Sollte der Mieter den Mangel selbst verursacht haben und dann die Miete mindern, dürfen Sie ihm fristlos kündigen.

Im Folgenden erfahren Sie, was Sie als Vermieter tun können, wenn die Mietminderung gerechtfertigt ist. Da sich diese auf die Bruttomonatsmiete bezieht, wird auch ein Teil der Betriebskosten gekürzt. Dies müssen Sie in der jährlichen Nebenkostenabrechnung entsprechend berücksichtigen.

Die Rechtslage zum Thema Mietminderung und Nebenkostenabrechnung ist nicht klar. Jedoch gibt es Gerichtsurteile, die bestätigen, dass Vermieter die Mietminderung nicht einfach auf beide Teile der Miete, also die Kaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung, verteilen dürfen. Denn so wäre es möglich, sich über die Betriebskostenabrechnung einen Teil der geminderten Miete wieder zurückzuholen. Wenn ein Teil der Mietminderung von der Betriebskostenvorauszahlung abgezogen wird, die der Mieter monatlich leistet, dann hat der Mieter am Jahresende einen Nachteil bei den Vorauszahlungen. Daraus könnte sich eine höhere Nachzahlung ergeben, wodurch der Mieter de facto die Mietminderung zum Teil wieder an den Vermieter zurückzahlen müsste. Laut Bundesgerichtshof (VIII ZR 233/10) ist dies nicht möglich.

Beachten Sie die folgenden Ergebnisse aus dem höchstrichterlichen Urteil:

• Bei der Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete zu Grunde zu legen.

• Der Mieter darf entsprechend der Minderungsquote auch die Vorauszahlungen für die monatlichen Nebenkosten reduzieren.

• Der Vermieter muss die Minderung bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung berücksichtigen, darf die Mietminderung aber nicht allein auf die Nebenkosten beziehen.

• Alternativ ist es möglich, die Mietminderung nur auf die Nettokaltmiete zu verrechnen.

• Den geminderten Betrag darf der Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung kompensieren.

Sie sollten als Vermieter in der Nebenkostenabrechnung daher eine eventuell vorgenommene Mietminderung berücksichtigen und darstellen, dass die Beträge in einigen Monaten niedriger waren. Diese Zahl müssen Sie jedoch mit der Nettokaltmiete verrechnen. Es gibt keine Möglichkeit, sich die verlorenen Mietzahlungen zurückzuholen – es sei denn, Sie weisen im Nachhinein nach, dass die Mietminderung nicht rechtens war. Es lohnt sich daher, die Mietminderung gut zu hinterfragen und im Zweifelsfall sogar rechtlichen Beistand einzuholen.

Laut Bundesgerichtshof sollten Vermieter zur jährlichen Nebenkostenabrechnung die Jahreskaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlung zusammenrechnen und die Mietminderung abziehen. Dagegen sollte der Vermieter die eigentlichen Betriebskosten gegenrechnen. Die Differenz ergibt die zu zahlende Nachzahlung unter Berücksichtigung der Mietminderung.

Beachten Sie, dass der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung stets zwölf Monate beträgt. Wenn der Mieter die Miete im Abrechnungsjahr zum Beispiel um insgesamt 300 Euro gemindert hat, pro Jahr 4.000 Euro Miete zahlt und 600 Euro Betriebskostenvorauszahlungen geleistet hat, ergibt sich der folgende Wert:

4.000 Euro Miete + 600 Euro Betriebskostenvorauszahlung - 300 Euro Mietminderung = 4.300 Euro

Zum Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung rechnet der Vermieter dann die tatsächlichen Nebenkosten aus und addiert die geleistete Kaltmietezahlung:

700 Euro tatsächliche Nebenkosten + 4.000 Euro Miete - 300 Euro Mietminderung = 4.400 Euro

Daraus ergäbe sich in diesem Beispiel eine vom Mieter zu zahlende Nachzahlung von 100 Euro. Diese berücksichtigt bereits die Mietminderung.

Alternativ können Vermieter die Mietminderung nur auf die Nettokaltmiete anrechnen und die Betriebskostenvorauszahlung unangetastet lassen. Dies vereinfacht die jährliche Nebenkostenabrechnung, denn dann müssen Sie in dieser keine Mietminderung berücksichtigen. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie in der Abrechnung deutlich darstellen, ob und an welcher Stelle die Mietminderung in die Kalkulation eingeflossen ist. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Mietminderung nur auf die Nettokaltmiete anzurechnen, ist es sinnvoll, dies mit einem gesonderten Schreiben zu belegen. Dieses sollten Sie gemeinsam mit der Nebenkostenabrechnung verschicken, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Nebenkostenabrechnungen sind bei Vermietern teils unbeliebt, da sie komplex und rechnerisch kompliziert sein können. Über 80 Prozent der Nebenkostenabrechnungen sind laut Verbraucherschutzorganisationen fehlerhaft oder unvollständig. Jedoch können Sie all diesen Hürden ganz leicht aus dem Weg gehen, indem Sie den kostenlosen Nebenkostenrechner von ImmoScout24 nutzen. Dieser bietet Ihnen einen einfachen Überblick über die umlegbaren Kosten und lässt sich mit wenigen Klicks individuell anpassen. Die Vorlage erfüllt alle gesetzlichen Richtlinien und lässt sich nach Fertigstellung kostenlos herunterladen.

Das Nebenkostenabrechnung als PDF können Sie direkt an die Mieter verschicken und sind dann für die nächsten zwölf Monate von der Abrechnung befreit. Denken Sie daran, vor Beginn der Abrechnungserstellung alle relevanten Rechnungen zusammenzutragen und zu überlegen, wie Sie die Mietminderung in die Nebenkostenabrechnung einfließen lassen möchten.