Eigentumswohnung finden

Du bist auf der Suche nach einer Eigentumswohnung? Der Kauf einer Eigentumswohnung stellt ein einschneidendes Lebensereignis dar und sollte daher sorgfältig durchdacht werden. Wir bieten dir zahlreiche Services, Produkte und Werkzeuge, die dich bei der Suche nach der idealen Wohnung zum Kauf untersützen. Außerdem erfährst du hier, was es für Wohnungstypen gibt, was du bei der Immobilienfinanzierung beachten solltest und welche Kosten außerdem anfallen.

• Plane für den Kauf deiner Eigentumswohnung ausreichend Zeit für die Suche ein! Es benötigt in der Regel mehrere Monate, um einen Überblick über den regionalen Markt zu gewinnen, Besichtigungstermine abzuhalten sowie Verhandlungsgespräche zu führen und zu einem Kaufabschluss zu kommen.

• Solltest du nicht viel Zeit und Arbeit in die Suche nach einer Eigentumswohnung investieren können, kannst du für den Wohnungskauf einen Makler beauftragen. Dieser kümmert sich unter anderem um die Recherche von passenden Objekten, Kommunikation mit Verkäufern und die Organisation von Besichtigungsterminen.

• Bei Wohnungsbesichtigungen solltest du Fragen zu wichtigen Aspekten vorbereiten und diese dem Verkäufer stellen. Zentrale Punkte sind mögliche Mängel, die Nachbarschaftssituation oder potentiell geplante Sanierungsmaßnahmen am Gebäude.

1. So findest du deine Traumwohnung bei ImmoScout24
   
2. Worauf muss ich beim Wohnungskauf achten?
   
3. Wie möchte ich meine neue Wohnung nutzen?
4. Welcher Wohnungstyp passt zu mir?
5. Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung
6. Welche Kosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
7. Wie kann ich eine Eigentumswohnung finanzieren?
8. Häufige Fragen zum Thema „Eigentumswohnung kaufen“

Wenn du eine Eigentumswohnung suchst, bist du bei uns genau an der richtigen Adresse. Wir bieten dir zahlreiche Services, Produkte und Werkzeuge, die dich bei der Suche nach der idealen Eigentumswohnung untersützen.

• ImmoScout24 Immobiliensuche
• Eigentumswohnung über die ImmoScout24 App finden
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Deine Eigentumswohnung (ETW) benötigt Zeit und Beharrlichkeit. Lasse dir Zeit bei der Suche nach einer Eigentumswohnung und beobachte den Markt für eine Weile, bevor du weitere Schritte angehst. Zunächst solltest du den Zweck der Eigentumswohnung bedenken. Soll die eigene Familie darin wohnen? Oder dient die Wohnung der Altersvorsorge? Daraus ergeben sich Unterschiede bei der Wahl der passenden Eigentumswohnung.

Neben deinen eigenen Vorstellungen für den Kauf der Eigentumswohnung solltest du auch den Wohnungsmarkt in Deutschland analysieren. Dieser ist derzeit sehr heterogen. Auf der einen Seite gibt es Regionen mit einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und sinkenden Miet- und Kaufpreisen. In wirtschaftlich dynamischen Regionen ziehen die Preise dagegen stark an. Dementsprechend stark variiert die Eigentümerquote, also die Anzahl von Haushalten in Immobilienbesitz. In den vergangenen Jahren hat der Bau neuer Wohngebäude stark abgenommen.

Bei der Suche nach deiner neuen Wohnung solltest du zunächst überlegen, wie du diese benutzen möchtest. Viele Personen entscheiden sich für die ETW Wohnung als Anlageobjekt. Dies bietet sich dann an, wenn du bereits deine eigene Immobilie hast oder weiterhin zur Miete wohnen möchtest, dir aber zugleich ein passives Einkommen wünscht.

Derzeit sprechen zahlreiche Argumente für den Erwerb einer Eigentumswohnung als Mietwohnung mit Renditezwecken. Zu diesen Argumenten gehören zum Beispiel niedrige Zinsen und steigende Mietpreise in Großstädten und beliebten Universitätsstandorten. Außerdem gelten Immobilien als inflationssichere Kapitalanlagen.

Die monatlichen Mietzahlungen stellen eine konstante Einnahmequelle dar. Expertenschätzungen zufolge lässt sich eine Rendite von vier bis sechs Prozent nach Steuern erzielen, sofern deine neu gekaufte Eigentumswohnung gehoben ausgestattet und gut gelegen ist. Mehr zur Vermietung deiner Eigentumswohnung liest du hier.

Dementsprechend solltest du bei der Suche nach einer Wohnung zum Kaufen und Vermieten die Suche bei diesen beiden Faktoren ansetzen.

Der Zustand des Mietshauses sollte ebenfalls untersucht werden. In der Regel entscheidet die Eigentümergemeinschaft über bauliche Veränderungen und Sanierungsarbeiten - hier lauern unter Umständen hohe Zusatzkosten.

Privatinvestoren sollten sich den Schritt jedoch gut überlegen. Zum einen sind Immobilien in Top-Lagen für die meisten Privatpersonen unerschwinglich, zum anderen lassen sich keine zuverlässigen Prognosen über die Renditeerwartungen anstellen. Bei Immobilien abseits des Dauerbooms kann etwa die Mietnachfrage stark nachlassen – und die Eigentumswohnung über einen längeren Zeitraum leer stehen.

Ein weiterer Aspekt ist der häufig unterschätzte Aufwand für den Vermieter. Dieser ist für die Instandhaltung und Verwaltung der Eigentumswohnung verantwortlich und muss sich im schlimmsten Fall mit säumigen Mietern herumärgern. Eine professionelle Hausverwaltung schafft Abhilfe, schmälert allerdings die Rendite. Mehr zu den Risiken für Vermieter, die eine Wohnung kaufen und weitervermieten, liest du hier.

• wenn du ein Eigenkapital von rund 20 Prozent des Kaufpreises aufbringen kannst. Dadurch sinken die Kosten für die Tilgung des Darlehens, und zugleich sinkt deine Abhängigkeit von den Mieteinkünften.
• wenn du die Eigentumswohnung nur bis zum eigenen Ruhestand vermieten wirst und sie anschließend selbst nutzt.
• wenn eine langfristige Planung möglich ist und die Eigentumswohnung vererbt werden kann.

Falls du die Wohnung für deine eigene Nutzung kaufen möchtest, gelten andere Tipps für den Eigentumswohnungskauf. Denn beim Eigengebrauch spielen vor allem Schnitt und Größe eine Rolle. Auch ein möglicher Eigenbedarf, den du dir bei vermieteten ETW erst rechtlich erstreiten musst, ist zu beachten. Damit du dich möglichst wohl in deiner Wohnung fühlst, sollte sie wortwörtlich auf deine Bedürfnisse zugeschnitten sein.

• quadratische oder rechteckige Räume zur besseren Aufteilung unter den Bewohnern
• Anpassung an den persönlichen Lebensstil (zum Beispiel Wohnküche vs. geschlossene Küche)
• Wohn- und Aufenthaltsräume auf der Südseite
• Funktionsräume gen Norden
• großes Badezimmer oder Bad mit zwei Waschbecken für große Familien und Wohneinheiten
• Vorsicht bei Durchgangsräumen und fensterlosen Zimmer

Achte darüber hinaus auf die Größe der Wohnung. Denn wenn du eine 2-Zimmer-Wohnung kaufst, ist dies vielleicht für deinen jetzigen Bedarf ausreichend. Aber wenn du häufig Gäste hast, ein Home-Office einrichten möchtest oder Kinder planst, ist es eventuell besser, eine 3-Zimmer-Wohnung zu kaufen.

Letztendlich bestimmt sich die Größe der Wohnung durch die Anzahl der darin lebenden Personen. Als Faustregel für Eigentumswohnungen, die du für den Eigenbedarf kaufst, gilt: Pro Bewohner sollten ungefähr 45 Quadratmeter angesetzt werden.

Zu guter Letzt solltest du bei Eigentumswohnungen auch auf den Eigenbedarf achten. Denn wenn du eine vermietete Wohnung kaufst, kann es sein, dass du diese nicht direkt selbst nutzen darfst. Vielmehr gibt es eine Sperrfrist, innerhalb derer du die Eigentumswohnung nicht wegen Eigenbedarf kündigen darfst. Du kannst jedoch den Eigenbedarf beim Kauf anmelden. Mehr zur Kündigungsfrist bei einem Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel liest du hier.

Als Nächstes geht es an die Frage, welche Art von Wohnung am besten zu dir passt. Je nach Art der geplanten Nutzung kann deine ETW verschiedenste Bauformen annehmen. Diese Arten lassen sich unterscheiden:

Unabhängig vom Wohnungstyp stellt sich die folgende Grundsatzfrage: Altbau oder Neubau? Während Neubau Eigentumswohnungen ihre ganz eigenen Vorteile haben, bevorzugen Käufer, die in der Stadt wohnen möchten, ältere Gebäude mit Historie und viel Charakter. Wenn du dir hingegen eine private Ferienwohnung oder eine luxuriöse Eigentumswohnung mit Garten wünschst, sind wieder andere Arten an Immobilien lohnenswert.

Sowohl Neubauten als auch Altbauten haben ihre spezifischen Vor- und Nachteile, die wir dir in dieser Tabelle zu den Besonderheiten an privaten Eigentumswohnungen zusammengefasst haben:

Zusätzlich zur Art der Wohnung und zum Alter des Gebäudes solltest du gut auf die Lage achten. Denn die Lage der Eigentumswohnung innerhalb des Hauses entscheidet unter Umständen über den Hausfrieden. Potentielle Wohnungskäufer sollten sich unbedingt über die anderen Parteien im Wohnhaus informieren. Dadurch lassen sich mögliche Lärmquellen wie nächtliche Partys oder Geigenunterricht einfach umgehen.

Auch die unmittelbare Nachbarschaft und der Stadtteil solltest du vor dem Wohnungskauf näher inspizieren.

• Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten?
• Stehen Parkplätze zur Verfügung?
• Wie ist es um die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bestellt?
• Ist nächtlicher Lärm durch Fernstraßen oder einen Flughafen zu erwarten?
• Wie weit ist die Eigentumswohnung vom Arbeitsplatz entfernt?
• Wie steht es mit Erholungsmöglichkeiten in der Nähe?

• In welchem Stockwerk befindet sich die Eigentumswohnung?
• Gibt es im Haus einen Fahrstuhl?
• Ist der Zugang zur Wohnung ggfs. mit einem Gehwagen möglich?
• Sind sämtliche Bedienelemente (Türen- und Fenstergriffe, Lichtschalter) leicht zugänglich?
• Öffnet sich die Badezimmertür nach außen?

Eine Eigentumswohnung bietet gegenüber einer Mietwohnung einige klare Vorteile, birgt jedoch auch Risiken. Die folgende Tabelle listet beide Seiten der Medaille auf:

Für den Kauf einer Eigentumswohnung solltest du neben dem Kaufpreis auch noch die Nebenkosten beachten. Die Höhe dieser Kosten für den Wohnungskauf beträgt meist etwa zehn bis 15 Prozent der Kaufsumme. Schon bevor du dich also für die Finanzierung der ETW bei der Bank meldest, solltest du die Nebenkosten des Wohnungskaufs so detailliert wie möglich ausrechnen. Dabei hilft dir der ImmoScout24 Nebenkostenrechner.

¹ abhängig vom Bundesland

² je nach Umfang, Art der Immobilie und Schwierigkeitsgrad

Dazu gehören:

• Betriebskosten
• regelmäßige Rücklagen für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
• Verwaltungsgebühren 
• persönliche Rücklagen, die du als Eigentümer für schlechte Zeiten anlegen solltest

Wenn du deine Eigentumswohnung vermieten möchtest, fallen weitere Kosten an. Unter anderem musst du regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung erstellen, Renovierungen durchführen und Einkommenssteuer abführen.

Nun weißt du, welche Art von Wohnung zu dir passt und mit welchen Kosten du für den Wohnungskauf rechnest. Als Nächstes geht es daran, eine Finanzierung für die Eigentumswohnung zu finden. Dafür solltest du schon vor dem Kauf der Eigentumswohnung deine eigene finanzielle Lage geklärt werden.

• Das Eigenkapital für den Kauf der Eigentumswohnung sollte möglichst hoch sein. Dadurch sinkt die Belastung durch die Schuldentilgung. Derzeit bewegen sich die Zinsen bei der Immobilienfinanzierung auf einem historischen Tiefstand.
• Stelle vor dem Gespräch mit der Bank einen Budgetplan auf, der dein frei verfügbares Einkommen pro Monat aufzeigt.
• Berechne unter anderem, welche Zinsbindung und welche Tilgungsraten am besten zu deinem monatlichen Einkommen passen.
• Denke daran, auch Rücklagen für eventuell anfallende Reparatur-, Renovierungs- oder Wartungskosten sowie für Zeiten von Arbeitslosigkeit oder familiären Veränderungen zu bilden.