Grundstücke in Deutschland

Das ideale Grundstück stellt den unerlässlichen Ausgangspunkt jedes Bauvorhabens dar. Doch nur den wenigsten fällt es ohne eigenes Zutun – etwa über eine Erbschaft – in die Hände. Der Kauf des Grundstücks will daher gut geplant sein. Die folgenden Tipps helfen bei der Suche und zeigen mögliche Fallstricke auf. 

Mittlerweile ist die Suche im Internet in der Immobilienbranche üblich. Das gilt auch für Grundstücke. Das passende Grundstück sollte also zunächst auf einschlägigen Immobilienportalen im Netz gesucht werden. Häufig kann die Suchmaske mit detaillierten Angaben gefüttert werden. Diese umfassen neben den gängigen Stellschrauben wie etwa den Preisvorstellungen und der gewünschten Größe des Grundstücks auch objektspezifische Kriterien wie etwa die Art des Grundstücks sowie die Frage, wie weit das Grundstück erschlossen ist. Darüber hinaus können im Anzeigenteil der klassischen Tages- und Wochenzeitung ebenfalls Inserate mit Grundstücken gefunden werden. Auch ein Makler kann die Suche erheblich erleichtern.

Doch der größte Anbieter von Bauplätzen sind nach wie vor Städte und Gemeinden, da sich kommunale Grundstücke häufig in ihrem Besitz befinden. Wenn beim zukünftigen Grundstückseigner also bereits genaue Vorstellungen über die Lage des Grundstücks vorhanden sind, dann sollte die Internetpräsenz der entsprechenden Kommune besucht werden. Neben Städten und Gemeinden befindet sich viel Grundbesitz auch in der Hand von Kirchen – eine kurze Nachfrage klärt über das derzeitige Angebot auf.

Eine weitere Anlaufstelle sind sogenannte Bauträger. Diese verschaffen dem Erwerber das Eigentum an einem Grundstück und an dem Gebäude, welches sich darauf befindet. Dadurch grenzen sie sich ab vom Bauunternehmer, der auf einem Grundstück baut, welches sich bereits in Besitz des Baulöwen befindet.

Die Suche kann erheblich erleichtert werden, indem die gefundenen Grundstücke im Vorfeld auf Satellitenbildern angesehen werden. Damit kann sich der zukünftige Grundbesitzer einen ersten Eindruck vom Gelände verschaffen.

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Grundsätzlich lassen sich die folgenden Grundstücksarten unterscheiden:

• Bauland
• Gartengrundstück
• Landwirtschaftliche Fläche
• Wassergrundstück
• Forstgrundstück

Für das eigene Bauvorhaben ist insbesondere das Bauland bzw. der Bauplatz relevant. Hier muss unterschieden werden zwischen dem tatsächlichen Bauland und dem sogenannten Bauerwartungsland. Während auf dem Bauland zweifelsfrei gebaut werden kann, steht beim Bauerwartungsland die Entscheidung, ob das Grundstück bebaut werden kann, noch aus. Die Entscheidung kann durchaus einige Jahre auf sich warten lassen.

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In manchen Fällen kann das Grundstück bis zu 50 Prozent der Gesamtkosten für das Eigenheim ausmachen. Für einkommensschwache Haushalte stellt daher die Pachtung des Grundstücks eine gangbare Alternative dar – Stichwort Erbbaurecht. Diese rechtliche Konstruktion stammt aus der Weimarer Zeit und sollte die Anzahl der Wohneigentümer in Deutschland erhöhen.  

Dabei pachtet der Bauherr ein Grundstück und zahlt einen monatlichen Erbbauzins in Höhe zwischen zwei und fünf Prozent des Grundstückswerts. In der Regel läuft ein Erbpachtvertrag 99 Jahre. Anschließend geht das Grundstück samt darauf  befindlichen Gebäuden in den Besitz des Grundstückseigentümers über – allerdings ist dieser zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung verpflichtet. In den meisten Pachtverträgen findet sich eine Anpassungsklausel, wonach der Erbbauzins alle paar Jahre erhöht werden kann. Häufig dient der Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamtes als Grundlage für die Erhöhung.

Im Grunde erwachsen dem Pächter die selben Pflichten und Rechte wie einem eigentlichen Grundstückseigentümer: Er kann die darauf befindliche Immobilie verkaufen, vermieten und vererben. Allerdings muss er auch Abgaben und Steuern zahlen und für die Erschließungskosten des Grundstücks aufkommen. Vor Ablauf der Laufzeit kann das Pachtverhältnis nicht gekündigt werden. Allerdings läuft der Pachtvertrag beim Verkauf der Immobilie auch einfach über den neuen Besitzer weiter.

Eine tragfähige Lösung für die Zeit nach Ablaufen des Pachtvertrags sollte frühzeitig gesucht werden. In der Regel läuft diese auf eine Kaufoption oder eine Verlängerung des Pachtvertrags hinaus. Hat der Erbbauberechtigte keine Vorkehrungen getroffen, kann er im schlimmsten Falle sowohl die Nutzungsrechte am Grundstück als auch sein Eigentum verlieren.

Die Frage, ob sich eine Erbpacht gegenüber dem Kauf eines Grundstücks lohnt, kann derzeit nicht pauschal beantwortet werden. Aufgrund der extrem niedrigen Zinsen für Baugeld liegen die Pachtraten auf fast gleicher Höhe mit  den Zinsraten, die bei der Aufnahme eines Kredits fällig  werden.

Die folgende Tabelle listet die Vor- und Nachteile bei der Pacht auf:

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Bei der Wahl des passenden Grundstücks müssen unzählige Faktoren beachtet werden. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Kriterien in geordneter Form dargelegt.

Die Wahl der richtigen Lage bestimmt sich vor allem durch die eigenen Vorstellungen über das ideale Grundstück bzw. die eigenen vier Wände. Sie entscheidet sich etwa dadurch, ob eine ruhige Wohnlage gewünscht ist oder ob das Grundstück möglichst zentral gelegen sein soll, ob die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wichtig ist oder ob der Grundstücksbesitzer nicht eher Wert darauf legt, dass der Kindergarten oder die Schule zu Fuß für den Nachwuchs erreichbar sind. Auch die Distanz zu den Einkaufsmöglichkeiten kann eine Rolle spielen, ebenso wie die Nähe zum Arbeitsplatz.

Ein weiterer Faktor sind potentielle Lärmquellen wie landwirtschaftliche Betriebe oder Gewerbegebiete mit regem LKW-Verkehr, aber auch Baugebiete oder Gegenden in unmittelbarer Nähe von Durchfahrtsstraßen. Nicht immer können die Belästigungen auf den ersten Blick erkannt werden, daher sollte das Grundstück an verschiedenen Tagen – und zu verschiedenen Tageszeiten – besucht werden. Dadurch steigt die Chance, unterschiedliche Windrichtungen kennenzulernen. Diese spielen nicht nur eine wichtige Rolle beim Lärm-, sondern auch bei Geruchsbelästigungen durch Klärwerke oder Müllbeseitigungsanlagen.

Nicht zuletzt verdient das Straßennetz um das Grundstück herum Beachtung. Kaum befahrene Seitenstraßen etwa haben eine geringere Lärmbelästigung als große Zufahrtsstraßen in das Wohngebiet hinein. Auch die Gesamtlänge der umliegenden Gehwege spielt eine Rolle, da der Besitzer des Grundstücks für eine gefahrlose Begehbarkeit des Gehweges Sorge trägt.

Auch die gewünschte Nutzung des Wunschgrundstücks sollte Beachtung finden. So sind die Grundstücke entweder für

• reine Wohnnutzung,
• für allgemeine Wohnnutzung (kleinere Läden und Praxen sind erlaubt),
• für Mischnutzung (zu Wohn- und Gewerbezwecken – die das Wohnen jedoch nicht beträchtlich stören dürfen) oder ausschließlich für
• gewerbliche Nutzung

vorgesehen. Wenn der Grundstückseigentümer etwa plant, in seinem zukünftigen Wohnhaus eine Praxis zu eröffnen, sollte im Vorfeld geprüft werden, ob dies auf dem Grundstück möglich ist. Der Bebauungsplan gibt hierzu Auskunft.

Der Neigung des Grundstücks kommt eine besondere Bedeutung zu. Diese sollte nicht nach Augenmaß geschätzt, sondern durch ein fachmännisches Nivellement ermittelt werden.

Bei einem ebenen Grundstück kann darüber nachgedacht werden, auf einen Keller zu verzichten und stattdessen „in die Höhe“ zu bauen.

Anders sieht es bei leichter bis mittlerer Hanglage aus, hier ist ein Keller bzw. ein Untergeschoss dringend zu empfehlen – wenn es für den Eigengebrauch nicht benötigt wird, kann dort eine Anliegerwohnung untergebracht werden, die zusätzliche Mieteinnahmen verspricht oder dem älteren Nachwuchs als Unterkunft dient.

Bei starken Hanglagen kommen neben handfesten Problemen zusätzliche Mehrkosten auf den Bauherren zu. So muss etwa der Zugang in Form einer Treppenanlage eigens für das Bauvorhaben erschlossen werden. Dafür wird der Eigentümer mit einer schönen Aussicht über die anderen Gebäude hinweg belohnt und kann eine Dachterrasse errichten. Allerdings sollten Grundstücke an steiler Nordlage vermieden werden – nur selten schafft es die Sonne bis dorthin.

In der folgenden Tabelle finden sich die wichtigsten Faktoren noch einmal im Überblick:

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Der Bebauungsplan ist das rechtliche Kerndokument für sämtliche Grundstücke. Dabei handelt es sich um eine Satzung, die von der Gemeinde oder der Stadt beschlossen wurde und in welcher die Bebauungsvorgaben für bestimmte Gebiete geregelt sind. Auch die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes beinhaltet zahlreiche Regelungen über die Art und das zulässige Maß der Bebauung. Kleinere Abweichungen vom Bebauungsplan können unter Umständen vom örtlichen Bauamt bzw. der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die folgenden Aspekte regelt der Bebauungsplan:

Die bereits erwähnte Nutzungsart des Grundstücks ist im Bebauungsplan geregelt.

Üblicherweise wird die Zahl der zulässigen Geschosse durch eine römische Ziffer (z.B. II) angegeben. Damit sind immer sogenannte Vollgeschosse gemeint – also etwa zwei Vollgeschosse plus ein Dachgeschoss. Falls die Zahl mit einem Kreis umrandet ist, dann muss die angegebene Zahl an Vollgeschossen errichtet werden.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt den Anteil der bebaubaren Fläche am Gesamtgrundstück an. Eine GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der Fläche bebaut werden können. Der Rest wird meist als Garten verwendet. In der Regel dürfen 20 bis 40 Prozent überbaut werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Kombination aus der Geschosszahl und der Grundflächenzahl. Sie gibt die zulässige Gesamtwohnfläche auf der Grundstücksfläche an. Eine Zahl von 0,5 bedeutet, dass bei einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 500 Quadratmeter Wohnfläche gebaut werden dürfen – gleich, ob diese in die Höhe oder in die Breite gebaut wird.

Auch die zulässigen Dachformen und ihre Neigung sind im Bebauungsplan geregelt. Das Kürzel GD 20-35° etwa bedeutet, dass ein geneigtes Dach (GD)mit einer Neigung zwischen 20 und 35 Grad auf das Haus gesetzt werden kann.

Das Grundstück kann nicht mit einem beliebigen Haustyp bebaut werden. Der Bebauungsplan unterscheidet zwischen

• Einzelhäusern (E),
• Doppelhäusern (D),
• Einzel- oder Doppelhäusern (ED),
• Reihenhäusern (H für Hausgruppen)
• sowie einer offenen Bauweise (O).

Die überbaubare Grundstücksfläche, auch Baufenster genannt, schreibt zum einen vor, wo gebaut werden muss (sogenannte Baulinie, rot gestrichelt), zum anderen grenzt sie die bebaubare Fläche ein (sogenannte Baugrenze, blau gestrichelt). Dort können jedoch Nebengebäude wie etwa Garagen errichtet werden – solange die Abstandsflächenregelung der länderspezifischen Bauordnung eingehalten wird.

Die Aufzählung ist nicht abschließend zu verstehen, weitere technische Details wie die Trauf- und Firsthöhe werden ebenfalls im Bebauungsplan erörtert. Auch wichtige Angaben wie etwa zur Bepflanzung des Grundstücks, zur Lage der Garage, zur Heizungsanlage etc. sind im Plan enthalten. Doch Vorsicht: Die Anzahl der notwendigen KFZ-Stellplätze ist nicht im Bebauungsplan, sondern in der Stellplatzsatzung geregelt!

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In erster Linie fallen die Kosten für das eigentliche Grundstück an. Der Grundstückspreis bestimmt sich nach Lage, Zuschnitt, Topographie und dem Erschließungszustand. Jede Gemeinde hat einen Gutachterausschuss, der einen ersten Preisüberblick bieten kann.

Vom Grundstückspreis fallen zusätzliche zehn Prozent für die Grunderwerbssteuer und den Notar an. Die Grunderwerbssteuer liegt je nach Bundesland zwischen fünf (NRW) und 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern). Falls ein Makler bei der Suche nach dem passenden Baugrundstück geholfen hat, kommt noch die Provision hinzu. Diese beträgt rund sieben Prozent des Kaufpreises. Natürlich dürfen die eigentlichen Baukosten – inklusive Reserve – nicht vergessen werden. Sie sollten direkt am Anfang der Kalkulation Eingang in die Berechnung finden.

Nach dem Kauf wird der Notar einen Kaufvertrag aufsetzen, der von beiden Parteien geprüft werden sollte. Dieser muss 14 Tage vor der geplanten Unterzeichnung an den Käufer geschickt werden. Anschließend informiert der Notar das Grundbuchamt und lässt das Eigentum umschreiben.

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Bevor der Hausbau beginnen kann, muss das Grundstück noch erschlossen werden. Damit sind neben den Straßen und Wegen um das Grundstück herum insbesondere die Anschlüsse an die Kanalisation sowie Gas-, Wasser- und Stromversorgung gemeint. Zwar ist die jeweilige Kommune für die Erschließung zuständig, doch der Eigentümer des Grundstücks kommt für die Kosten auf.

Falls die Erschließung beim Kauf bereits abgeschlossen ist, wird das Grundstück als „fertiges freies Bauland“ bezeichnet. Ist die Erschließung noch im Gange, wird das Grundstück als „fertiges Bauland“ bezeichnet. In beiden Fällen darf bereits gebaut werden. In manchen Fällen berechnet die Gemeinde die Erschließungskosten erst Jahre später und legt sie dann auf den derzeitigen Eigentümer des Grundstücks um. Es ist daher ratsam, vor dem Kauf bei der Kommune nachzufragen, ob die Kosten für die Erschließung bereits bezahlt sind.

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Einige Grundstücke sind mit sogenannten Belastungen versehen. Dies können zum Beispiel Überleitungsrechte von Energieversorgern oder Wegerechte von Landwirten sein. Ein Blick in das Grundbuch verschafft hier die nötige Klarheit.

Auch Altlasten können die Freude am vermeintlichen Traumgrundstück verderben. Dabei handelt es sich um chemische Rückstände oder Altöl auf dem Gelände. Da die Sanierungskosten sehr teuer werden können, ist es ratsam, vor den Kauf einen Blick in den sogenannten Altlastenkataster zu werfen. Dieser lässt sich in der Regel beim jeweiligen Umweltamt einsehen.

Vor dem Kauf sollte ein Bodengutachten durchgeführt werden. Dieses gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit, den Grundwasserspiegel sowie die Tragfähigkeit des Grund und Bodens.

Auch wenn sich Museen und Wissenschaftler darüber freuen – für Grundstückseigentümer stellen archäologische Funde in erster Linie einen potentiellen Kostenfaktor dar. Während in Bayern der Bauherr die Kosten für archäologische Grabungen trägt, gilt dies in Nordrhein-Westfalen nur bis zu einer gewissen Zumutbarkeitsgrenze. Die zuständigen Denkmalbehörden bieten weiterführende Informationen zu diesem Thema.

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