Kapitalanlage - Investition in Renditeimmobilien

Unter dem Begriff Kapitalanlage versteht man die Investition von Geldbeträgen durch Direktinvestition, durch den Erwerb von Sparprodukten oder den Erwerb von Aktien oder Obligationen.

Die Kapitalanlage verfolgt als primäres Ziel den kurz- und mittelfristigen Wertzuwachs in Form einer hohen Rendite. Damit sich dieses Ziel realisiert, sollte die Kapitalanlage weitestgehend frei von Wertschwankungen angelegt werden, um so die Wahrscheinlichkeit des Verlustes des eingesetzten Kapitals zu minimieren. Darüber hinaus ist sollten Kapitalanlagen mit Blick auf eine hohe Liquidität möglichst rasch wieder verkauft werden.

Da sich die genannten Ziele jedoch in permanenter Konkurrenz zueinander verhalten, können sie auch nicht in Gänze erreicht werden. Der Einfluss der Steuer ist für viele Privatanleger ein weitere entscheidender Faktor, da in ihren Fall Kapitaleinkünfte aus Aktien und Fonds steuerpflichtig sind und somit die Rendite nach Steuern ausschlaggebend ist.

Da der Kapitalanleger mit seiner Anlage auf den unmittelbaren Konsum des angelegten Geldes verzichtet, erfolgt seitens des Kapitalnehmers eine monetäre Entschädigung in Form einer am Kapitalmarkt orientierten Rendite in Form eines risikolosen Zinssatzes. Jedoch wird der Kapitalgeber bei einer mittelfristigen Laufzeit auch einen höheren risikolosen Zinssatz verlangen als dies bei einer kurzfristigen Kapitalanlage der Fall ist.

Immobilien stehen als Kapitalanlage bei deutschen Investoren hoch im Kurs. Gemäß einer Studie des „Bundesverbands deutscher Banken“ würde fast jeder zweite Bundesbürger in Immobilien investieren, wenn er einen größeren Geldbetrag anzulegen hätte. Doch nur wenn Standort- und Bauqualität auf der einen Seite und die Finanzierungs- und Vermietungsstrategie auf der anderen Seite zusammenpassen, lässt sich auf lange Sicht eine gute Rendite erzielen.

Im Regelfall trägt sich eine vermietete Immobilie während der Finanzierungsphase nicht selbst, sondern sie erfordert Monat für Monat einen Zuschuss vom Eigentümer. Auch lässt sich eine vermietete Wohnung nicht einfach kurzfristig wieder verkaufen, wenn ein finanzieller Engpass droht. Überdies sollten zumindest die Kaufnebenkosten und noch etwa zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestritten werden. Damit eignen sich vermietete Immobilien als langfristige Kapitalanlage für Investoren, die sowohl das nötige Eigenkapital als auch Einkommensreserven für die laufende Finanzierung aufbringen können.

Auf der Einnahmenseite können Sie die Miete verbuchen, während auf der Ausgabenseite einiges zusammenkommt. Da ist zunächst die Monatsrate für die Finanzierung, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Hier sollten Sie darauf achten, dass der Tilgungsanteil so ausgelegt ist, dass die vermietete Immobilie spätestens bis zu Ihrem Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei ist.

Dazu kommen die Kosten, an denen sich der Mieter nicht beteiligt – wie etwa die Renovierungsrücklagen oder die Gebühren der Hausverwaltung. Sie sollten die Finanzierungsplanung so auslegen, dass Sie auch eine gewisse Leerstandszeit überbrücken können, wenn der bisherige Mieter auszieht und sich nicht gleich ein Nachfolger findet.

Sie erwägen den Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 200.000 Euro, wobei Sie 40.000 Euro aus Eigenmitteln finanzieren können. Bei einer anfänglichen Tilgung von 3,0 Prozent und einem Zinssatz von 2,5 Prozent zahlen Sie eine monatliche Finanzierungsrate von 733 Euro. Wenn Sie eine monatliche Kaltmiete von 550 Euro realisieren und davon 100 Euro für die vom Vermieter zu tragenden laufenden Kosten abziehen, bleiben 450 Euro als monatliche Einnahmen übrig. Damit erfordert die Wohnung ohne Berücksichtigung von steuerlichen Ersparnissen einen monatlichen Zuschuss von 283 Euro.

Auf indirekte Weise leistet das Finanzamt bei der Finanzierung einen Zuschuss. Denn: Während die Mieteinnahmen zu den steuerpflichtigen Einkünften zählen, können Sie die vermietungsbedingten Aufwendungen wie Nebenkosten oder Finanzierungszinsen als Ausgaben abziehen. Dazu kommt die steuermindernde Abschreibung in Höhe von zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr. Unterm Strich bleibt häufig ein steuerlicher Verlust, der zu einer Minderung Ihrer jährlichen Einkommensteuer führt.

Egal ob Sie Immobilien als Kapitalanlage oder als Eigenheim nutzen: Auf eine gute Bauqualität und eine attraktive Lage sollten Sie immer achten. Wenn die Bauqualität stimmt, sinken dadurch Ihre Kosten für Instandhaltung und Renovierung, sodass sich ein etwas höherer Kaufpreis im Laufe der Zeit schneller amortisiert.

Ein bedarfsgerechter Grundriss, natürliche Helligkeit sowie eine ruhige Lage mit guter Anbindung an die örtliche Infrastruktur und den öffentlichen Nahverkehr erleichtern Ihnen die Suche nach einem geeigneten Mieter. Attraktiv gelegene Wohnungen sind zwar etwas teurer, doch dafür haben sie eine größere Anziehungskraft auf zahlungskräftige Mieter. Auch kommt es so seltener zu Mieterwechseln und Leerstandszeiten.

Überdies zahlt sich eine gute Lage und Bauqualität auch für die Wertsteigerung aus: Schon seit Langem zeigen Marktstudien, dass in den begehrten Lagen die Wohnungspreise langfristig steigen, während sie an schlechteren Standorten eher stagnieren oder gar rückläufig sind.

Bleibt zuletzt noch die Vermietungsstrategie als Erfolgsfaktor für die Immobilie als Kapitalanlage. Dies beginnt schon bei der Festlegung der Miete: Wenn Sie nicht ganz bis an die Obergrenze des am Markt erzielbaren Mietpreises gehen, reduzieren Sie die Wahrscheinlichkeit, dass die Mieter häufig wechseln, weil sie eine günstigere Wohnung gefunden haben. Natürlich gibt es keine Garantie dafür, dass ein Mieter lange in Ihrer Wohnung bleibt. Fragen Sie bei der Auswahl neben der Einschätzung von Bonität und Persönlichkeit trotzdem nach, ob der Mieter ein längerfristiges Mietverhältnis plant.