Schnell und bequem zur Immobilienbewertung

Eine Immobilienbewertung ist ein wesentlicher Schritt, um fundierte Entscheidungen rund um deine Immobilie zu treffen. Ob Verkauf, Modernisierung oder Finanzierung – die Wertermittlung bietet dir Sicherheit und Orientierung.

Das Wichtigste in Kürze:

Inhaltsverzeichnis

Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit über den Wert deiner Immobilie. Dies ist besonders wichtig bei großen Entscheidungen wie Kauf, Verkauf oder Modernisierung. Sie bietet dir eine verlässliche Grundlage, um den Wert deines Hauses oder deiner Wohnung realistisch einzuschätzen. Ermittelt wird bei der Immobilienbewertung der Verkehrswert.

Der Verkehrswert stellt eine Orientierungsgröße dar. Du bist beim Verkauf nicht daran gebunden, steigerst aber deine Erfolgsaussichten, wenn du ihn berücksichtigst.

• Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Wert, den eine Immobilie in etwa erzielen wird. Er wird durch ein gesetzlich vorgegebenes Immobilienwertermittlungsverfahren berechnet. Dabei werden die aktuellen Marktbedingungen und damit das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage berücksichtigt.
• Beim Kaufpreis handelt es sich um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert.

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders präzise und eignet sich für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke und privat genutzter Immobilien. Bei diesem Verfahren wird deine Immobilie mit anderen Objekten abgeglichen und so ihr Wert ermittelt.

Über folgende Faktoren werden Vergleichsimmobilien identifiziert:

Das Vergleichswertverfahren ist besonders dann geeignet, wenn es ausreichend viele Vergleichsobjekte aus jüngerer Zeit gibt, die deiner Immobilie ähnlich sind.

Das Vergleichswertverfahren ist besonders verbreitet. Auch Online- Immobilienwertrechner ermitteln den Wert deiner Immobilie anhand von Vergleichswerten. Lassen sich zu deiner Immobilie keine Vergleichswerte ermitteln, kann unter Umständen das Sachwertverfahren angewendet werden. Du findest die Einzelheiten dazu in unserem themenspezifischen Beitrag zum Sachwertverfahren. Möchtest du ein vermietetes Objekt verkaufen, empfehlen wir dir unseren Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Die Kosten für eine Bewertung können stark variieren. Während Online-Bewertungen kostenlos sind, können ausführliche Gutachten durch Sachverständige mehrere tausend Euro kosten.

Hier ein Überblick:

• Online-Bewertung: Kostenlos und schnell.
• Vor-Ort-Bewertung: 250 – 700 Euro durch Makler
• Gutachten: 0,5 – 1,5 % des Immobilienwerts, notwendig für Gericht.

Es ist wichtig, die richtige Art der Bewertung für deine Bedürfnisse zu wählen. Schließlich nützt dir eine günstige Wertermittlung nichts, wenn du bei einem Rechtsstreit kein gerichtsfestes Gutachten vorlegen kannst.

• Du hast eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und möchtest den Wert für künftige Entscheidungen (Verkaufen, Renovieren) in Erfahrung bringen.
• Nach einer umfangreichen Modernisierung lässt du den Wert erneut ermitteln.
• Du bist Käufer:in und möchtest überprüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Regional tätige Makler:innen kennen den Immobilienmarkt sehr gut und können dir eine verlässliche Werteinschätzung deiner Immobilie liefern. Geeignet ist diese Immobilienbewertung besonders, wenn dein Haus oder deine Wohnung wenig Vergleichswerte aufweist. Das ist der Fall bei individuellen, frei stehenden Häusern und modernisierten oder umgebauten Immobilien.

Immobilienbewertung durch eine:n Makler:in kann auf unterschiedliche Weise erfolgen:

• Du beauftragst eine:n Makler:in für 250 bis 700 Euro mit der Wertermittlung.
• Du verkaufst deine Immobilie mit einem:einer Makler:in und die Immobilienbewertung gehört zu den vereinbarten Maklerleistungen.
• Im Rahmen der Kundenakquise bietet dir ein Maklerbüro eine kostenlose Wertermittlung an.
  

Im Kontext einer Scheidung oder Erbschaftsauseinandersetzung solltest du eine offizielle Variante wählen und eine:n Immobiliengutachter:in bestellen. Damit du auch vor Gericht auf der sicheren Seite bist, achte darauf, dass der:die Gutachter:in qualifiziert, öffentlich bestellt und vereidigt ist. Die Kosten betragen zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des ermittelten Gesamtwertes. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro liegt ein gerichtsfestes Gutachten bei 7500 Euro. Einfache Gutachten beginnen bei 2500 Euro.

Du kannst sowohl mit der Online-Immobilienbewertung als auch mit einem Wertgutachten den Wert deiner Immobilie ermitteln. Sie erfüllen jedoch jeweils einen unterschiedlichen Zweck:

Eine Immobilienbewertung gibt dir einen schnellen Überblick über den Marktwert. Ein Wertgutachten hingegen ist detaillierter und verbindlicher, oft notwendig für gerichtliche Auseinandersetzungen oder umfangreiche finanzielle Entscheidungen. Hinzu kommt, dass eine Online-Immobilienbewertung bei sehr speziellen Immobilien möglicherweise zu einem ungenauen Immobilienwert kommt, weil weniger Vergleichswerte in der Datenbank zur Verfügung stehen.

Mehrere Faktoren beeinflussen den Wert deiner Immobilie:

• Lage: Die Umgebung, Infrastruktur und Lärmbelästigung spielen eine große Rolle.
• Zustand: Baujahr, Bausubstanz und Energieeffizienz sind entscheidend.
• Ausstattung: Größe, Balkone, Fußbodenbeläge und Heizung beeinflussen den Wert.
• Nutzungsmöglichkeiten: privat oder touristisch vermieten, Büro oder Praxis?

Um eine realistische Bewertung zu erhalten, sollten diese Faktoren immer berücksichtigt werden. Beim Vergleichswertverfahren werden die Vergleichsimmobilien auf Grundlage dieser Parameter ausgewählt.

Die Lage der Immobilie und die Infrastruktur sind wichtige Faktoren der Immobilienwertermittlung. Gemeint ist damit die Qualität der Lage, auch bezeichnet als A-, B- oder C-Lage. Unterschieden wird außerdem in Mikro- und Makrolage.

Betrachtet wird zudem das nähere Umfeld, die Mikrolage. Dazu zählt die Lage im Haus (Geschoss, Himmelsrichtung), die Nachbarschaft und die benachbarten Straßenzüge sowie die Verkehrsanbindung. Auch die Nähe zu Ärzten, Schulen, Lebensmittelmärkten spielt bei der Mikrolage eine Rolle.

Die Makrolage beschreibt die Region oder Stadt. Zu den Faktoren der Makrolage gehören das Image des Bezirks, die Infrastruktur und Anbindung an Fernverkehr, Sicherheit und Bevölkerungsstruktur.

Der Zustand einer Immobilie lässt sich mit folgenden Faktoren beschreiben:

• Alter der Immobilie
• Allgemeiner baulicher Zustand
• Energetischer Zustand (z. B. Dämmung, Zustand der Fenster und Türen, Heizungsanlage)
• Renovierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten.

Der Zustand der Immobilie hat einen besonders großen Einfluss auf den Immobilienwert. Mit wertsteigernden Maßnahmen kannst du Einfluss auf den Wert deiner Immobilie nehmen. Du solltest jedoch im Vorfeld klären, ob sich Investitionen bei deinen Immobilien lohnen und welche werterhaltenden Maßnahmen sinnvoll sind.

Die Ausstattung einer Immobilie entscheidet darüber, ob sich potenzielle Käufer:innen in deiner Immobilie wohlfühlen und ein Kaufinteresse entwickeln.

Zur Ausstattung einer Immobilie gehören:

• Einrichtungsgegenstände
• Verwendete Materialien
• Qualität der Bauweise
• Schnitt der Immobilie
• Terrassen und Balkone

Je nach Zustand der Immobilie wird unterschieden zwischen einfacher Ausstattung, normaler Ausstattung und gehobener Ausstattung. Auch der Grundriss wirkt sich auf den Wert einer Immobilie aus. Im Gegensatz zu Anbauten und Inventar kann dieser nämlich nur mit großem Aufwand verändert werden.

Je vielfältiger die Nutzungsmöglichkeiten deiner Immobilie sind, desto geringer ist das Risiko für Leerstand. Das wirkt sich wertsteigernd auf deine Immobilie aus.

Beispiel: Du hast eine kleine Innenstadtwohnung in guter Lage mit guter Raumaufteilung

• Variante 1: Du vermietest sie an eine private Mietpartei
• Variante 2. Du vermietest sie möbliert und kannst einen höheren Mietzins verlangen
• Variante 3: Du vermietest sie an Touristen, sofern es die Gesetzeslage erlaubt.
• Variante 4: Du vermietest sie als Büro oder Praxis, vorausgesetzt eine gewerbliche Nutzung ist erlaubt.

Diese Wohnung lässt sich sehr flexibel nutzen. Es ist kein Leerstand zu erwarten. Zudem eignet sie sich hervorragend dafür, gute Mietrenditen zu erwirtschaften. Alle Umstände zusammen erhöhen den Wert der Wohnung.

Die Nachfrage und der Vermietungsstatus haben direkten Einfluss auf den Immobilienwert. Hohe Nachfrage und gute Vermietung können den Wert steigern, während geringe Nachfrage oder niedrige Mieten den Wert mindern können.

Die tatsächlichen Kaufpreise entstehen immer durch Angebot und Nachfrage. Je größer die Nachfrage, desto höher sind die erzielbaren Preise. Eine hohe Nachfrage und wenig vergleichbare Angebote treiben den Preis zusätzlich in die Höhe.

Die Nachfrage wird beeinflusst durch die Lage, die Größe und Ausstattung der Immobilie, aber auch von Faktoren wie Nutzungsmöglichkeiten und ob sie vermietet ist oder nicht.

Als Kapitalanlage ist deine Immobilie ein lohnendes Objekt, wenn sie gut vermietet ist. Mit gut ist eine hohe Nettomiete, gute und zahlkräftige Mieter:innen und wenig Leerstand gemeint. In aller Regel ist die Nachfrage dann besonders hoch, genauso wie der Wert der Immobilie.

Andersherum ist eine Immobilie nicht attraktiv für Immobilienanleger:innen, wenn sie aufgrund eines niedrigen Mietzinses wenig Rendite erwirtschaftet. Kommt noch ein unbefristeter Mietvertrag hinzu, kann die Immobilie weder selbst genutzt noch die Miete angemessenen erhöht werden. In diesem Fall ist mit einer Wertminderung zu rechnen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert deiner Immobilie zu erhöhen:

1. Sanierungen und Modernisierungen: Diese Maßnahmen können den Verkaufswert erheblich steigern.
2. Vermietungsgrad erhöhen: Besonders bei Mehrparteienhäusern ist eine hohe Vermietungsquote wichtig.
3. Ausbaumaßnahmen umsetzen: z. B. Dachboden-Ausbau
4. Optischer Zustand: Ein gepflegtes Erscheinungsbild kann potenzielle Käufer:innen positiv beeinflussen.

Eine gute Vorbereitung und gezielte Maßnahmen können den Verkaufsprozess erleichtern und den erzielbaren Preis erhöhen.

Bei kostenintensiven Maßnahmen solltest du vorher Kosten und Nutzen abwägen und überprüfen, ob sich diese Mühe im Verkaufspreis widerspiegelt. Das kann der Fall sein bei renovierungsbedürftigen Immobilien in attraktiven Lagen.

Für eine genaue Bewertung benötigst du verschiedene Unterlagen, die du frühzeitig beschaffen solltest.

Wichtige Dokumente für die Bewertung sind:

 ✓ Grundbuchauszug

 ✓ Teilungserklärung

 ✓ Baulastenverzeichnis (Baulast gibt an, welche öffentlich-rechtlichen Einschränkungen bei der Bebauung zu beachten sind)

 ✓ Amtlicher Katasterplan bzw. Liegenschaftskarte

 ✓ Ursprünglicher Bauplan und dazugehörige Baugenehmigung

 ✓ Baujahr des Gebäudes

 ✓ Ermittelte Wohnfläche (Dachschrägen beachten)

 ✓ Gültiger Energieausweis

 ✓ Dokumentation von Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten

 ✓ Sonstige Angaben (Mietvertrag für Ertragswertverfahren, Auflagen des Denkmalschutzes, etc.)

Besprich dich mit dem:der Sachverständigen am besten schon vorab, welche Dokumente vorhanden sein müssen. Stelle sicher, dass du alle notwendigen Dokumente bereithältst, um eine reibungslose Bewertung zu ermöglichen. 

Eine Immobilienbewertung ist unerlässlich für fundierte Entscheidungen rund um deine Immobilie. Sie schafft Transparenz und hilft dir, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu finden. Nutze den kostenlosen Online-Immobilienwertrechner von ImmoScout24 für eine erste Einschätzung.