Miet­preis be­rech­nen: So er­mit­telst du die markt­üb­li­che Mie­te

Die Berechnung von Mietpreisen richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der eventuell vorhandenen Mietpreisbremse. In diesem Beitrag erfährst du, wie du bei der Berechnung vorgehst, und erhältst ein Beispiel zur maximalen Kaltmiete.

Ganz einfach – die Mietpreishöhe wirkt sich bei der Vermietung einer Immobilie bereits auf die Mietersuche aus.

Außerdem entscheidet sich mit der richtigen Miethöhe, ob du Rendite und Instandhaltungsrücklagen erwirtschaften kannst.

Bei der Nachmietersuche sollte die Miethöhe nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig sein. Ist die Miete zu hoch, melden sich zu wenig Interessent:innen. Ist die Miete zu niedrig, erwirtschaftest du zu wenig Rendite und kannst unter Umständen den Instandhaltungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen. Es sollte also darum gehen, solvente, langfristige Mieter:innen zu finden und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften.

• Szenario 1: Du setzt die Miete zu hoch an 
  Der Prozess der Vermietung dauert länger und ist mit Leerstand verbunden. Das gilt insbesondere für weniger stark nachgefragte Märkte. Du musst dich auf häufige Mieterwechsel einstellen.
• Szenario 2: Du setzt die Miete zu niedrig an 
  Damit riskierst du, dass du deine laufenden Kosten nicht decken kannst. Auch bei einem Immobilienverkauf wirkt sich der niedrige Mietzins negativ auf den Kaufpreis der Immobilie aus.

Viele Faktoren sind zu berücksichtigen, um einen angemessenen Mietpreis festzulegen. Er muss deinen Renditevorstellungen und dem Verkehrswert deiner Immobilie entsprechen und zu den Dynamiken des Marktes von Angebot und Nachfrage passen.

Speziell bei einer neuen Vermietung solltest du dich daher eingehend mit dem Thema befassen, denn wenn die Wohnung erst einmal vermietet ist, kann eine nachträgliche Korrektur nur im gesetzlich zugelassenen Rahmen der Kappungsgrenzen stattfinden.

Bleibst du auf deiner überteuerten Immobilie sitzen und findest keine Mieter:innen, so bleibt dir nichts anderes übrig als den Mietpreis nach unten zu korrigieren. Das ist allerdings alles andere als ideal für die Wirkung deiner in den Immobilienportalen bereits bekannten Anzeige.

Neben eigenen Vorstellungen, wirtschaftlichen Notwendigkeiten und den Zwängen des Marktes bestehen auch gesetzliche Vorgaben. Die Mietpreisgestaltung muss innerhalb der vom Gesetzgeber gesteckten Grenzen stattfinden.

Es ist die ortsübliche Vergleichsmiete, an der du dich orientieren solltest. Du findest ihn im Mietspiegel deiner Gemeinde. Nicht immer liegt ein Mietspiegel vor. In diesem Fall musst du sie mithilfe von Vergleichsmieten ermitteln oder ein offizielles Sachverständigengutachten beauftragen.

• Der Mietpreis darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur wenige Ausnahmen erlauben eine höhere Miete. Bei einer wirksamen Mietpreisbremse sind es sogar nur 10 Prozent.
• Ab einer Miete, die 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, spricht der Gesetzgeber von strafbarem Mietwucher.

Besuche unseren Mietspiegel Deutschland: Auf unserer Seite Immobilienpreise findest du die durchschnittlichen Mietpreise und Kaufpreise der Region. Nachdem du die Postleitzahl und den Immobilientyp eingegeben hast, erhältst du von unserem System eine durchschnittliche Einordnung deiner Immobilie.

Ob du den Mietpreis für ein Haus mit Garten oder eine Wohnung berechnen möchtest, spielt bei der Berechnung der Miethöhe keine Rolle. Du gehst von der Kaltmiete aus, lässt also die Nebenkostenpauschale außen vor. Mit der Kaltmiete, auch Netto- oder Grundmiete genannt, begleicht dein:e Mieter:in die reine Nutzung der Immobilie. Je nachdem, was diese Immobilie bietet, kann auch der Preis höher oder niedriger ausfallen.

Beachte folgende Faktoren, wenn du den Mietpreis dem aktuellen regionalen Mietspiegel entnehmen willst: 

• Ausstattung der Immobilie:
  Der Preis setzt sich aus Bauart, Heizungsanlage, Art der Fußböden, Zimmeranzahl, Größe der nutzbaren Fläche und eventuellen Extras wie Garten, Balkon oder Terrasse zusammen. Auch Haustechnik, Materialien, eine Einbauküche oder eine Garage sind bei der Ausstattung zu berücksichtigen.
• Zustand der Immobilie:  
  Ein Blick in den Energieausweis sowie in die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zeigt schnell, ob das Objekt eine gute Energiebilanz hat und wie es um die Wärmedämmung bestellt ist. Entsprechend kannst du den Mietpreis anpassen.
• Lage der Immobilie: 
  Besonders wichtig ist auch der Faktor Lage: Das Mietobjekt befindet sich entweder in Bestlage, in guter Lage, in durchschnittlicher oder in einfacher Lage. Nicht nur die allgemeine Einschätzung der Region, auch die unmittelbare Umgebung beeinflusst die erzielbare Nettomiete. Im Mietspiegel findest du wichtige Angaben zu den ortsüblichen Mietpreisen für die jeweilige Lage.
• Mietpreis berechnen möblierte Wohnung:
  Möblierte Wohnung vermieten – das ist für Mieter:innen äußerst praktisch und für Vermieter:innen in aller Regel einträglich. Nach einem Berechnungsmodell kann ein Möblierungszuschlag für 10 Jahre angesetzt werden. Dieser sollte die Anschaffungskosten und eine Rendite für dich widerspiegeln.

Die Vorgaben für den Mietpreis können sich je nach Bundesland anders verhalten. Im Mietspiegel deiner Region erhältst du die wichtigen Informationen und kannst so den Mietpreis pro Quadratmeter berechnen.

Beispiel:
Nehmen wir an, deine Wohnung hat eine Einbauküche und Einfachverglasung der Fenster. Sie misst 100 Quadratmeter und stammt aus dem Baujahr 1995. Daraus könnten sich diese Zahlen (pro Quadratmeter) ergeben:

Daraus ergibt sich eine ortsübliche Kaltmiete von 11,37 Euro pro Quadratmeter pro Monat, also 1.137 Euro für die gesamte Wohnung. Hinzu kommen die Nebenkosten, die gemeinsam mit der Kaltmiete den monatlich zu überweisenden Mietzins ergeben.

Bedenke beim Festlegen der Nettomiete, dass nicht nur die gesetzlichen Rahmenbedingungen wichtig sind:

Die Immobilie muss schnell und ohne Leerstand vermietbar sein und die Mieter:innen sollten möglichst lange in ihr wohnen bleiben. Sinnvoll ist daher, die Immobilienportale nach vergleichbaren Angeboten zu durchsuchen, um die aktuelle Marktlage einbeziehen zu können. Ein Ausreizen des gesetzlich zulässigen Maximums führt häufiger zu Streitigkeiten und juristischen Auseinandersetzungen, die du bereits im Vorfeld durch eine kluge Mietpreisstrategie vermeiden kannst.

Versichere dich zuerst über die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse in deiner Region:

1. Besteht eine Mietpreisbremse?
2. Wenn ja, gilt diese auch für deine Immobilie? Oder gehörst du zu den Ausnahmen?
3. Ist die Mietpreisbremse bei deiner Immobilie wirksam, dann kannst du zur ortsüblichen Vergleichsmiete höchstens 10 Prozent hinzuaddieren.
   

Konkret auf unsere Beispielrechnung bezogen bedeutet das:
11,37 Euro ortsübliche Vergleichsmiete + max. 10 % = 12,50 Euro

Die Mietpreisbremse ist ein Konstrukt für angespannte Mietmärkte und gilt höchstens für fünf Jahre. Zu überprüfen, ob die Mietpreisbremse nach wie vor gilt, lohnt sich also.

• Neuerrichteter oder neu vermieteter Wohnraum ab dem 1. Oktober 2014 fallen nicht in die Regelungen der Mietpreisbremse.
• Bei Modernisierungsmaßnahmen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
• Wenn deine Immobilie vor Einführung der Mietpreisbremse oberhalb der Preisdeckelung lag, fällt das unter Bestandsschutz. Du darfst bei der Neuvermietung die Miethöhe beibehalten.
• Keine Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen, wenn sie nur über einen kurzen Zeitraum vermietet werden. Das Gleiche gilt für möblierte Zimmer zur Untervermietung.
• Indexmietverträge und Staffelmietverträge sind ebenfalls nicht an die Mietpreisbremse gebunden.

Wenn du dich nicht an eine Mietpreisbremse halten musst, solltest du dennoch die ortsübliche Vergleichsmiete und den Kulanzrahmen von zusätzlich 20 Prozent nicht übersteigen.

Den angemessenen Mietpreis festzulegen, ist Abwägungssache und geschieht, indem sehr viele Faktoren, darunter auch gesetzliche Bestimmungen, berücksichtigt werden. Nachgeschaltete Mieterhöhungen erfordern wiederum eine Einhaltung von Kappungsgrenzen.

Wer Diskussionen aus dem Weg gehen will, kann sich auch für die Indexmiete oder Staffelmiete entscheiden. In beiden Fällen können die Mieterhöhungen jenseits der Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze liegen.

Mit der Staffelmiete ist bereits vorab im Mietvertrag geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag ansteigen wird. Die Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch die Miete.

Der Mietpreis ist das Ergebnis der Betrachtung vieler Faktoren. So solltest du dir klarmachen, welche Mieteinnahmen du benötigst, um die Immobilie Instand zu halten und Rendite abzuschöpfen.

Wichtig sind auch die gesetzlichen Rahmen, um nicht in den Verdacht von Mietwucher zu gelangen:

• Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete angesiedelt?
• Wie ist die aktuelle Nachfrage für vergleichbaren Wohnraum und wie hoch sind vergleichbare Mieten auf dem Markt?
• Besteht aktuell eine Mietpreisbremse?

Ausnahmeregelungen bestehen bei Index- oder Staffelmiete sowie bei Neubauten, Modernisierungen oder möbliertem Wohnraum.

Bleibe vor allen Dingen fair, denn sehr hohe Mieten führen oft zu Streitigkeiten mit den Mieter:innen, zu häufigen Mieterwechseln und Leerstand.