Woh­nung ver­kau­fen in 2024: Ab­lauf, Kos­ten & Check­lis­te

Du willst deine Wohnung verkaufen, aber bitte schnell und erfolgreich? Dazu gehören auf jeden Fall sehr viel Detailwissen und eine gute Planung. Du benötigst Verkaufsunterlagen, müssen den Preis ermitteln, Begehungen organisieren und vieles mehr. Wir zeigen dir in diesem Beitrag, welche Aspekte des Verkaufs deiner Eigentumswohnung du im Blick behalten solltest.

Wenn du den Entschluss bereits gefasst hast, deine Eigentumswohnung zu verkaufen, dann solltest du darüber nachdenken, ob der Immobilienverkauf durch ein:e Makler:in durchgeführt werden soll, oder ob du privat verkaufen möchtest.

Du bist unentschlossen? Wenn du noch nicht wissen, was auf dich zukommt, lese diesen Beitrag und entscheide sich dann für eine Variante. Du solltest deine Entscheidung abhängig machen von deinem Zeitbudget und deinen persönlichen Fähigkeiten.

Eine Wohnung zu verkaufen, sollte gut vorbereitet werden. Zum einen geht es darum, den Verkaufspreis festzulegen und durchzusetzen, aber es geht auch um rechtliche Aspekte, die Eingrenzung der Zielgruppen, denen du deine Immobilie anbieten willst und vieles mehr. Verschaffe dir einen Überblick über Inhalt und Abfolge deiner Aufgaben:

Wenn du mehr wissen möchtest, zum Ablauf eines Immobilienverkaufs, empfehlen wir unseren Ratgeber Ablauf Hausverkauf.

Schon bei den ersten Überlegungen zum Wohnungsverkauf stellt sich die Frage nach dem geeigneten Preis. Sieh dich online nach vergleichbaren Objekten um, damit du eine ungefähre Vorstellung von den aktuellen Marktpreisen entsprechender Angebote hast.

Diesen Rechercheaufwand kannst du aber auch mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung umgehen. Sie bietet dir die Möglichkeit den aktuellen Marktpreis deiner Immobilie sofort zu berechnen.

Um den Wert deiner Immobilie präzise ermitteln zu können, solltest du die folgenden Faktoren kennen, da diese den Wohnungswert wesentlich beeinflussen:

• Lage: Sowohl die Makrolage als auch die Mikrolage sind wesentlich für den Wert deiner Wohnung.
• Ausstattung: Bei der Ausstattung gilt es, zwischen gehobener, mittlerer und einfacher Ausstattung zu unterscheiden. Vor dem Verkauf kannst du hier noch Änderungen vornehmen.
• Bausubstanz: Die Konstruktion und die Gebäudetechnik der Immobilie sind relevant, da sie einen Hinweis auf die Qualität der Wohnung und deren Lebenserwartung geben.
• Marktsituation vor Ort: Der regionale Immobilienmarkt ist ebenfalls ausschlaggebend für den Wert deiner Immobilie. Informiere dich hier ausführlich oder lass dich professionell beraten.

Darüber hinaus sind auch Faktoren wie das Baujahr, die Etage der Wohnung, die Größe, die Zimmeranzahl, die Raumhöhe, der Schnitt der einzelnen Zimmer und besondere Merkmale wie ein Balkon oder ein Gartenanteil wichtig für den Preis deiner Eigentumswohnung.

Du kannst den Wert deiner Eigentumswohnung von professionellen Gutachter:innen ermitteln lassen. Auf diese Weise erhälst du fachlich fundierte Zahlen, auf die du dich bei den Preisverhandlungen stützen kannst, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Der Preis für ein solches Wertgutachten richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Bei einem Wert von 250.000 Euro etwa liegt er etwa zwischen 1.400 und 2.000 Euro.

Nicht immer sind es Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen. Überlege dir, welche Besonderheiten und Vorzüge deine Wohnung hat und welche Zielgruppe zu diesem Wohnungstyp passen könnte. Sind es Paare, Familien, Senioren?

Je nach Zielgruppe solltest du unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen.  

• Lohnt sich die Investition, weil deine Zielgruppe einen Top-Zustand und beste Ausstattung wünscht und bereit ist einen entsprechenden Kaufpreis zu zahlen? 

• Oder ist deine Zielgruppe eher auf moderate Preise aus und krempelt nach dem Kauf lieber selbst die Ärmel hoch?  

Auf jeden Fall solltest du Investitionen sowie die Eigenleistung auf dem Kaufpreis aufschlagen, damit du nicht auf den Kosten sitzen bleibst.

Der Wohnungsverkauf unterscheidet sich nicht wesentlich vom Verkauf eines Hauses. Du kannst die Eigentumswohnung grundsätzlich rund um das Jahr verkaufen. In den hellen Monaten ist es jedoch einfacher, da du dann mehr Zeit für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bei Tageslicht hast.

Behalte auch die Marktlage im Blick. Am besten verkaufst du deine Eigentumswohnung dann, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für dich von Vorteil ist. Niedrige Zinsen für Immobilienkredite resultieren zudem in einem höheren Interesse.

Wie lange es dauert, bis eine Eigentumswohnung verkauft ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Hierzu gehören die Lage der Wohnung, die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und auch der Preis.

Befindet sich das Objekt in einer begehrten Lage, kann es durchaus passieren, dass du nach ein paar Wochen die Wohnung verkaufen kannst.

Von dem Moment der Aufgabe eines Inserats oder der Kontaktaufnahme zum Immobilienprofi bis zum endgültigen Verkauf einer Eigentumswohnung können jedoch schnell mehrere Wochen bis einige Monate vergehen. 

Der Glücksumstand, dass Käufer:in und Verkäufer:in sich bereits nach vier Wochen handelseinig sind, ist eher selten. Rechnest drei bis fünf Monate für die Vermarktung ein, bist du auf der sicheren Seite.

Informiere dich auch auf unserer Ratgeberseite zur Dauer beim Hausverkauf.

Anders als bei einem Hausverkauf bietest du beim Wohnungsverkauf nicht nur die exklusiv zu nutzenden Räume der Eigentumswohnung (Sondereigentum) an, sondern auch Gemeinschaftseigentum mitsamt Nutzungsrechten innerhalb einer Hausgemeinschaft.

Diese Elemente gehören zum Beispiel zum Gemeinschaftseigentum:

• Garagen oder PKW-Stellplätze
• Kellerräume
• Terrassen oder Gärten

Der:die Käufer:in wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hat deshalb ein Interesse daran, dass diese harmoniert. Du könntest hier Vertrauen schaffen, indem du Einblick in die Beschlusssammlung der Wohneigentümergemeinschaft gibst und alle notwendigen Unterlagen bereitstellst.

Du solltest den Verkauf auch im Rahmen der Eigentümerversammlung thematisieren und eine Verkaufserlaubnis von der Verwaltung einholen. So soll die Gemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Käufer:innen geschützt werden.

Bevor du dein Angebot publik machst, solltest du außerdem noch einige weitere Unterlagen für den Immobilienverkauf vorbereiten. Zwar benötigst du diese nicht zum Verkauf deiner Eigentumswohnung, allerdings brauchen sie die potentiellen Käufer:innen, um die Finanzierung der Wohnung bei einer Bank zu beantragen. Da die meisten Wohnungskäufe größtenteils fremdfinanziert sind, bist auch du indirekt darauf angewiesen. 

Daneben dienen dir diese Verkaufsunterlagen dazu, fundierte Angaben zum Objekt machen zu können:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung inklusive etwaiger Änderungsbeschlüsse
• Objektfotos mit Beschreibung
• Aufstellung durchgeführter Sanierungen
• Grundriss und Bauzeichnungen
• Gebäudeversicherungsschein
• Kubatur (Berechnung des umbauten Raumes)

Bevor du die Wohnung offiziell zum Verkauf anbietest, solltest du dir über die optimale Zielgruppe Gedanken machen. Diese wiederum ergibt sich aus der Lage, Ausstattung und Art der Wohnung.

Zum Beispiel sind barrierefreie, bezugsfertige Wohnungen in der Stadt oder am Stadtrand mit guter Infrastruktur bei Rentner:innen beliebt, während geräumige Vorstadt-Wohnungen mit mehreren Zimmern und solidem Standard für Familien interessant sind.

Präsentiere die Wohnung von ihrer besten Seite, ohne eventuelle Mängel zu verschweigen. Dafür benötigst du hochwertige Fotos und eine aussagekräftige Beschreibung für das Exposé.

Die folgenden Tipps helfen bei der optimalen Darstellung deines Objekts:

• Attraktive Präsentation: Achte darauf, wie ähnliche zu verkaufende Eigentumswohnungen präsentiert werden. Übertreffe andere Exposés durch besonders gute Fotos und ziehe auch Maßnahmen wie das Home Staging in Betracht.
• Fokus auf Lage und Ausstattung: Überlege dir, welche Aspekte du in den Vordergrund stellen solltest. Neben den rein sachlichen Informationen zur Lage und Ausstattung hilft es beim Eigentumswohnungsverkauf, wenn man auch einige emotionalisierende Aspekte mit einbringt.
• Wertsteigernde Maßnahmen: Ziehe in Betracht, mit kleinen Veränderungen der Zielgruppe entgegenzukommen. Verbessere zum Beispiel die Ausstattung oder investiere in einen neuen Anstrich.

Nun wirst du Anfragen von interessierten Parteien erhalten. Sichte diese Anfragen und entscheide dich, wen du zu einer Wohnungsbesichtigung einladen möchtest.

Angenommen, deine Wohnung soll einen Verkaufspreis von 200.000 Euro einbringen, solltest du mit folgenden Kostenpunkten rechnen:

Die Kosten für Notariat und Grundbucheintrag trägt im Normalfall der:die Käufer:in. Auf dich kommen beim Verkauf neben der Hälfte der Maklerprovision unter Umständen auch Spekulationssteuern zu, nämlich dann, wenn du die Eigentumswohnung vor weniger als 10 Jahren erworben hast. 

Diese Zeit hat der Gesetzgeber als Spekulationsfrist festgelegt. Hast du allerdings die zu verkaufende Eigentumswohnung selbst für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf bewohnt, greift die Sonderregelung zur Eigennutzung. In diesem Fall musst du einen möglichen Gewinn aus dem Verkauf nicht versteuern.

Löst du mit dem Verkaufserlös ein Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibung ab, ist die Bank berechtigt, dir den entstehenden Schaden mit der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen. Es gibt aber auch Möglichkeiten, eine Wohnung mit laufendem Kredit zu verkaufen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

Wenn du eine Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem beurkundeten Vertragsabschluss verkaufst, zahlst du eine Spekulationssteuer auf den Gewinn. Diese kann je nach deinem persönlichen Steuersatz bis zu 40 Prozent betragen und Kosten von 15.000 bis 30.000 Euro erzeugen.

Hast du die Wohnung selbst genutzt, gilt etwas anderes: Bei Eigennutzung der Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren kannst du dein Eigentum steuerfrei verkaufen.   

Eine weitere steuerfreie Option bietet das Vermieten: Ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen und eine Eigennutzung ist nicht möglich, kannst du die Wohnung vermieten und erst nach Vollendung der zehn Jahre den Verkauf anstoßen.

Spekulationssteuer umgehen durch Vererben oder Verschenken der Wohnung: Dabei solltest du darauf achten, dass der:die Begünstigte:r mit dem Erbe den Freibetrag nicht übersteigt und Schenkungssteuer auf den Differenzbetrag zahlen muss.

Verkaufen einer Immobilie im engeren Familienkreis hilft ebenfalls, Steuern zu sparen, weil bei einer Verwandtschaft in direkter Linie keine Grunderwerbsteuer anfällt. Es fällt auch keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Außerhalb der 10-Jahres-Frist oder bei Eigennutzung von zwei Jahren vor dem Verkauf bleibt der Verkauf zudem frei von der Spekulationssteuer. Allerdings solltest du den Verkaufspreis nicht zu niedrig ansetzen, weil das Finanzamt hellhörig werden und den Verkauf als Scheingeschäft zur Umgehung von Steuern enttarnen könnte. 

Es besteht auch die Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen und sich gleichzeitig Wohnrecht einräumen zu lassen. Das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, weil die Nachfrage nach Objekten mit Wohnrecht, nicht sehr groß ist. Der dadurch geschmälerte Gewinn reduziert in der Folge die Spekulationssteuer. Das Wohnrecht wird außerdem als Schenkung angesehen und dementsprechend versteuert, es gelten die üblichen Freibeträge abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.