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Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte Eigentümer:innen von Grundstücken anderen Nutzer:innen einräumen können oder müssen. Sie ist im Grundbuch festgehalten und regelt in der Praxis meist die Ansprüche von Nachbar:innen.
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Durch eine Grunddienstbarkeit können Rechte Dritter in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück definiert werden.
Häufig wird eine Grunddienstbarkeit genutzt, um anderen Personen Wege- und Leitungsrechte einzuräumen.
Es besteht die Möglichkeit, eine Grunddienstbarkeit zu befristen und auch wieder aus dem Grundbuch zu entfernen
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- Was ist eine Grunddienstbarkeit?
- Welche Arten der Grunddienstbarkeit gibt es?
- Voraussetzungen für eine Grunddienstbarkeit
- Wie wird eine Grunddienstbarkeit vereinbart?
- Eingrenzung der Grunddienstbarkeit
- Grunddienstbarkeit: Beispiel aus der Praxis
- Grunddienstbarkeit löschen
- FAQ: Häufige Fragen zur Grunddienstbarkeit
Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um eine Belastung eines Grundstücks zugunsten einer dritten Person. In § 1018 BGB wird genau festgehalten, welche Rechtsfolgen eine Grunddienstbarkeit nach sich ziehen. Häufig handelt es sich hierbei um Regelungen, die:
- bestimmte Nutzungen eines anderen Grundstücks erlauben oder
- bestimmte Handlungen auf dem Grundstück untersagen.
Die Vereinbarung über Grunddienstbarkeiten findet im Regelfall zwischen benachbarten Grundstückseigentümer:innen statt. Zur Festlegung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Einigung beider Parteien und einen entsprechenden Eintrag in das Grundbuch.
Das Grundstück, das von Dritten im Rahmen der Grunddienstbarkeit genutzt werden soll, wird als dienendes Grundstück bezeichnet. Das Grundstück, das den Vorteil durch die Dienstbarkeit hat, etwa weil es ein Wegerecht hat und über das dienende Grundstück erreicht werden muss, wird herrschendes Grundstück genannt.
Der:die Eigentümer:in des herrschenden Grundstücks muss dabei einen Vorteil durch die Grunddienstbarkeit erlangen – ohne dass der:die Eigentümer:in des dienenden Grundstücks einen Nachteil hat. Eine Grunddienstbarkeit kann neben der Einräumung von bestimmten Rechten auch der Verzicht auf Rechte sein. Als Unterart der Grunddienstbarkeit gibt es zudem die besondere persönliche Grunddienstbarkeit, die nicht zugunsten eines Grundstücks, sondern nur zugunsten einer Person festgelegt wird.
Eine Grunddienstbarkeit wird in der Praxis häufig als Nutzungsdienstbarkeit und Unterlassungsdienstbarkeit geregelt. Insgesamt unterscheidet der gesetzliche Inhalt der Grunddienstbarkeit zwischen drei verschiedenen Arten:
- Nutzungsdienstbarkeit:
Ein anderes Grundstück darf in bestimmter Weise genutzt werden Nutzungsdienstbarkeit (z. B. Wegerecht oder Überbaurecht) - Unterlassungsdienstbarkeit:
Auf einem anderen Grundstück werden bestimmte Handlungen untersagt (z. B. Bebauungsbeschränkung) - Ausschlussdienstbarkeit:
Die Ausübung bestimmter Rechte von Eigentümer:innen wird nicht in Anspruch genommen (z. B. Recht auf Entschädigungsansprüche)
Grunddienstbarkeiten bestehen nicht ausschließlich zwischen benachbarten Eigentümer:innen. Auch Telekommunikationsunternehmen können von einer eingetragenen Grunddienstbarkeit begünstigt sein, um beispielsweise Leitungen auf fremde Grundstücke verlegen zu dürfen.
Zu den häufigsten Grunddienstbarkeiten gehören:
- Überfahrt- und Wegerecht
- Leitungsrecht für Strom, Gas oder Glasfaser
- Durchleitungsrecht für Abwasser
- Überbaurecht
- Bebauungsbeschränkung
- Grenzbaurecht
- Hinnahme von Schmutz oder Lärm
Grunddienstbarkeiten lohnen sich insbesondere für ein sogenanntes Hinterliegergrundstück oder Hammergrundstück, das ausgehend von einer Straße nur durch eine schmale Zufahrt zu erreichen ist und sich dann hinter einem anderen Grundstück verbreitert. Eine Grunddienstbarkeit erleichtert hier die Zufahrt enorm.
Die Person, deren Grundstück durch eine Grunddienstbarkeit belastet wird, erhält eine Entschädigung, um die etwaigen Konsequenzen der eingeräumten Rechte und Pflichten zu mildern. Dies kann in Form einer Einmalzahlung geschehen. Genaueres vereinbaren die Eigentümer:innen der dienenden und herrschenden Grundstücke schriftlich in einem Vertrag.
Damit eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden kann, muss zuvor Einigkeit über die zukünftigen Rechte und Pflichten herrschen. Um beim beschriebenen Beispiel zu bleiben: Gehört das dienende Grundstück beispielsweise mehreren Personen, so müssen sie alle dem neu festgelegten Wegerecht zustimmen. Ebenso muss Einigkeit darüber erzielt werden, welche sonstigen Rechte aus dieser Vereinbarung entstehen. So kann etwa festgehalten werden, dass für das Wegerecht eine Einmalzahlung zu leisten ist.
Um sicherzustellen, dass auch tatsächlich alle Miteigentümer:innen eines Grundstücks mit der Vergabe einer Grunddienstbarkeit einverstanden sind, muss eine notarielle Beglaubigung erfolgen. Erst im Anschluss ist ein Grundbucheintrag der Dienstbarkeit möglich.
Der:die Eigentümer:in des dienenden Grundstücks darf, wie erwähnt, nicht benachteiligt werden. Soll zum Beispiel eine Grunddienstbarkeit für einen Kanal festgehalten werden, um Abwasser abzuleiten, darf dies die Eigentümer:innen des dienenden Grundstücks nicht negativ treffen.
Ist dies gegeben, kann die Grunddienstbarkeit vertraglich oder per Grundbucheintrag geregelt werden. Alle Grunddienstbarkeiten müssen in das Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen werden, um über einen Verkauf hinaus gültig zu bleiben. Wird die Grunddienstbarkeit auch in das Grundbuch des herrschenden Grundstücks eingetragen, wird dies Aktivvermerk oder auch Herrschvermerk genannt.
Vor einem Immobilienkauf sollten Sie daher immer hinterfragen, ob es Grunddienstbarkeiten oder sonstige Belastungen gibt. Sofern die Grunddienstbarkeit nur vertraglich vereinbart und nie in das Grundbuch eingetragen wurde, geht sie bei einem Kauf einer Liegenschaft nicht automatisch auf die neuen Eigentümer:innen über – ein Wegerecht erlischt dann beispielsweise.
Besteht hingegen eine Eintragung im Grundbuch, so bleibt die Dienstbarkeit vom Grundstück auch nach einem Verkauf erhalten. Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit vereinbaren wollen, ist somit die Eintragung im Grundbuch immer der sicherste Weg, das gewünschte Recht langfristig abzusichern.
Geregelt werden muss auch, welche Pflichten mit der Nutzung einhergehen. Dazu gehören:
- die schonende Ausübung der Rechte (§ 1020 BGB)
- die Unterhaltungspflichten (§ 1020 und 1021 BGB)
- ein Mitbenutzungsrecht
- die Verlegung der Grunddienstbarkeit (§ 1023 BGB).
Je genauer die Vereinbarung ist, desto geringer ist das Risiko späterer Streitigkeiten.
Beachten Sie, dass der Wert Ihres Grundstücks durch Grunddienstbarkeiten sinkt. Durch ein Durchleitungsrecht für Abwasser, ein Wegerecht oder Notwegerecht im Grundbuch kann der Grundstückswert deutlich geschmälert werden. Eine Immobilienbewertung schafft hier Klarheit.
Anders als der sogenannte Nießbrauch erlaubt die Grunddienstbarkeit lediglich einzelne, ganz konkrete Nutzungsformen des betreffenden Grundstücks. Beim Nießbrauchrecht handelt es sich hingegen um das umfassende Nutzungsrecht einer Sache, deren Eigentümer:in man nicht selbst ist.
Es wird also beispielsweise vereinbart, dass der:die Eigentümer:in von Grundstücks A über ein anderes Grundstück B fahren darf, um zu einer Garage zu kommen. Dieses Recht gilt für die Person, die Eigentümer:in des Grundstücks A ist. Ist dieses Recht im Grundbuch eingetragen und wird Grundstück A weiterverkauft, so behält der:die neue Eigentümer:in ebenfalls dieses im Grundbuch eingetragene Recht.
Hier unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit zusätzlich auch von der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit: Wird ein Grundstück an neue Eigentümer:innen übertragen, so geht auch die jeweilige Grunddienstbarkeit auf sie über.
Es gibt Situationen, in denen ein Leitungsrecht nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden muss. Ein sogenanntes Notleitungsrecht bedarf ebenfalls keiner Eintragung. Grundstückseigentümer:innen können also auch ohne Vereinbarung zur Duldung von Leitungen und Anlagen auf ihrem Grund und Boden verpflichtet werden.
Als zivilrechtliches Rechtsinstitut ist die Grunddienstbarkeit zu unterscheiden von der sogenannten öffentlich-rechtlichen Baulast. Diese begründet die einzelnen Pflichten gegenüber verschiedenen hoheitlichen Rechtsträgern. Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Zu den Baulasten gehören unter anderem die Zuwegungsbaulast, die Vereinigungsbaulast und die Kinderspielflächenbaulast.
Grundstück A befindet sich zwischen zwei anderen Grundstücken. Es gibt also keine eigene Zufahrt, die genutzt werden kann. Daher wird mit der Eigentümerin von Grundstück B vereinbart, dass über das Grundstück B eine Zufahrt hergestellt wird, die zukünftig vom Eigentümer von Grundstück A benutzt werden darf. Zusätzlich darf unter dieser Zufahrt eine Wasserleitung verlegt werden.
Es werden also ein Wegerecht und ein Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit definiert. Für diese Nutzung des fremden Grundstücks erhält die Eigentümerin von Grundstück B eine Vergütung. Die beiden genannten Rechte werden vertraglich fixiert und zusätzlich in den Grundbüchern von Grundstück A und B eingetragen. Wird Grundstück A später weiterverkauft, haben auch die Käufer:innen von Grundstück A weiterhin die eingetragenen Rechte.
Eine Grunddienstbarkeit kann wieder gelöscht werden, wenn beide Parteien dies einvernehmlich vereinbaren (§§ 875 und 876 BGB). Der:die Eigentümer:in des dienenden Grundstücks kann aber in bestimmten Fällen die Löschung verlangen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn aufgrund einer Veränderung der Verhältnisse die Grunddienstbarkeit keinen Vorteil mehr bringt. Eine Grunddienstbarkeit kann aber auch erlöschen, wenn die Ausübung der Belastung infolge von Veränderungen dauerhaft ausgeschlossen ist. Grunddienstbarkeiten können zudem verjähren.
Die Ausnahme bildet eine befristete Grunddienstbarkeit, die am Ende der Frist automatisch erlischt. Das ist etwa der Fall, wenn etwa wegen einer Baustelle ein Grundstück vorübergehend befahren werden muss. Nach Abschluss der Arbeiten kann eine andere Zufahrt genutzt werden. Die Grunddienstbarkeit kann somit durch die zeitliche Befristung einfach wieder enden.
- Was ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch?
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Eine Grunddienstbarkeit stellt das Recht einer dritten Person dar, ein Grundstück in einer definierten Form zu nutzen. Das kann als Beispiel das Recht sein, über das Grundstück zu fahren oder eine Wasserleitung auf dem Grundstück zu verlegen. Diese Rechte können auch vertraglich geregelt werden. Dennoch empfiehlt sich die Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch.
- Was für Grunddienstbarkeiten gibt es?
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Bei der Grunddienstbarkeit wird unterschieden zwischen Nutzungsdienstbarkeit, die ein Recht einräumt, und Unterlassungsdienstbarkeit, die ein Verbot erteilt. Häufige Grunddienstbarkeiten sind Wege- und Leitungsrechte. So wird es anderen Personen ermöglicht, eine Zufahrt zum eigenen Grundstück über die Fläche zu nutzen oder Stromleitungen zu verlegen, um eine Fläche hinter dem Grundstück zu erschließen.
- Was ist eine Grunddienstbarkeit wert?
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Für eine Grunddienstbarkeit wird häufig eine finanzielle Entschädigung vereinbart. Der jeweilige Wert ist von der konkreten Situation abhängig und muss einvernehmlich vertraglich festgelegt werden. Meistens wird eine Einmalzahlung vereinbart. Darüber hinaus senkt eine Grunddienstbarkeit den Wert eines dienenden Grundstücks. Was Ihre Immobilie wert ist, sollten Sie daher von einer Immobilienbewertung feststellen lassen.
- Wo werden Grunddienstbarkeiten eingetragen?
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Grunddienstbarkeiten werden genauso wie der Aktivvermerk des herrschenden Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt sich um eine Belastung des Grundstücks. Daher ist vorab die Zustimmung aller Grundeigentümer:innen nötig. Eine Grunddienstbarkeit kann jedoch auch vertraglich vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung erlischt jedoch beim späteren Verkauf des Grundstücks, anders als Grunddienstbarkeiten im Grundbuch.
- Ist eine Grunddienstbarkeit eine Baulast?
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Nein, eine Grunddienstbarkeit ist keine Baulast. Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, sie betrifft also die jeweilige Behörde und die Grundeigentümer:innen. Eine Baulast wird im Baulastenverzeichnis der Behörde eingetragen. Die Grunddienstbarkeit hingegen liegt im Bereich des Zivilrechts, sie kann zwischen zwei Personen vereinbart werden. Zudem wird sie im Grundbuch des jeweiligen Grundstücks festgehalten.
- Wo liegt der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?
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Die Grunddienstbarkeit wird genau definiert. Sie räumt ein spezielles, konkretes Recht ein, beispielsweise zur Nutzung des Grundstücks als Zufahrt zu einem anderen Grundstück. Bei Nießbrauch hingegen sind viel weitreichendere Nutzungsrechte vorhanden, die nicht nur einzelne Funktionen oder Situationen umfassen, sondern die generelle Nutzung des Grundstücks nach Ermessen der Nießbraucher:innen.
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