Haus­ver­kauf steu­er­lich ab­set­zen & bei der Steu­er gel­tend ma­chen

Wer ein Haus verkauft, hat steuerliche Rechte und Pflichten. Welche Steuern anfallen und welche Posten des Hausverkaufs von der Steuer abgesetzt werden können, ist abhängig von der Art der Immobilie. Eine private Veräußerung unterliegt anderen Regelungen als eine gewerbliche.

Das Einkommenssteuergesetz beschäftigt sich in § 23 EStG mit privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen auch der private Verkauf von Immobilien gehört. Dem Gesetz nach unterliegen Erlöse aus solchen Verkäufen in folgenden Fällen nicht der Steuerpflicht:

• Zwischen dem Erwerb und dem Verkauf liegen mehr als zehn Jahre.

• Zwischen Erwerb und Verkauf liegen zwar weniger als zehn Jahre, die Immobilie wurde jedoch die gesamte Zeit durch den:die Verkäufer:in selbst oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt.

Die Eigennutzung erkennt der Gesetzgeber auch dann an, wenn die Immobilie einem Kind des:der Verkäufers:in unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wurde und er:sie für dieses Kind Kindergeld bezogen hat. Treffen alle diese Voraussetzungen nicht zu, muss der Gewinn aus dem Immobilienverkauf als Einkommen versteuert und in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Steuerschuld der sogenannten Spekulationssteuer lässt sich jedoch durch einige Posten mindern, die im Zusammenhang mit dem Hausverkauf stehen.

Du kannst bei einem Hausverkauf folgende Kosten von der Steuer absetzen:

• Maklergebühren (fallabhängig)
• Notarkosten (fallabhängig)
• Eintragung im Grundbuch
• Löschung der Grundschuld (fallabhängig)
• Gutachterkosten
• Beratung durch Rechtsanwält:innen
• Energieausweis, behördliche Dokumente
• Kosten für Modernisierungen und Reparaturen
• Online-Anzeigen sowie Inserate in Zeitungen oder Zeitschriften
• Fahrten zu Besichtigungen und anderen Terminen
• Verkaufsgebundene Telefonate

Veräußerungskosten fallen beim Immobilienverkauf unter den Werbungskostenabzug. Damit reduzieren sie den zu versteuernden Gewinn. Doch nicht jede Position der Verkaufsnebenkosten lässt sich auch beim Hausverkauf steuerlich absetzen. Die Maklerprovision sowie auch die Notarkosten sind nur mit Einschränkungen steuerlich absetzbar. In den folgenden Abschnitten liest du, welche Voraussetzungen vorliegen müssen. 

Maklerprovisionen von 10.000 Euro aufwärts sind eher die Regel als die Ausnahme. Natürlich ist vor dem Hintergrund dieser Investition die Frage legitim, ob man die Maklerkosten zumindest steuerlich absetzen kann. 

Wenn du eine Immobilie mit Makler:in verkaufst, kannst du die Maklergebühren leider nicht absetzen. Mit einer Ausnahme: Es handelt sich um ein Mietobjekt und du kaufst vom Erlös sofort ein neues Mietobjekt. In diesem Fall lässt sich die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Fallen bei der Mietersuche für das vermietete Objekt Maklergebühren an, kannst du auch diese als Werbungskosten steuerlich absetzen.

Ein Hauskauf wird als private Angelegenheit eingestuft und die Maklerkosten sind somit nicht steuerlich absetzbar. Auch hier gibt es eine Ausnahme: Ist der Umzug beruflich bedingt, kannst du die Umzugsnebenkosten mitsamt der Courtage steuerlich geltend machen. Du hast das Haus zur Vermietung gekauft? – In diesem Fall ist die Courtage ebenfalls steuerlich als Position der Anschaffungskosten absetzbar. 

Maklergebühren lassen sich pauschal gesagt sehr wahrscheinlich immer dann steuerlich absetzen, wenn eine Vermietung vorliegt oder geplant ist. Vermieter:innen können also recht problemlos in den Genuss der steuerlichen Absetzbarkeit von Maklerprovisionen kommen.

Die gesamten Notarkosten bei einer Immobilienübertragung betragen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Auch wenn es keine gesetzlichen Regelungen dazu gibt, so trägt üblicherweise der:die Käufer:in diese Kosten. Einzige Ausnahme sind die Kosten, die der:der Verkäufer:in selbst verursacht, nämlich die Löschung der Grundschuld, sofern die Immobilie beliehen war.

Dennoch solltest du vorsichtshalber damit rechnen, dass du als Verkäufer:in mehr als diesen Teil zahlen musst. Du haftest nämlich gemeinsam mit dem:der Käufer:in für die Begleichung der Notarkosten beim Hausverkauf. Man spricht hier auch von gesamtschuldnerischer Haftung. Es ist ratsam, die Bonität des:der Käufers:in genau zu überprüfen. Sollte es nicht zum Verkaufsabschluss kommen, obwohl der:die Notar:in bereits für dich und den:die Käufer:in aktiv war, werden ebenfalls Gebühren fällig.

Für Verkäufer:innen steuerlich absetzbar sind die Notargebühren, wenn für den Verkauf der Immobilie Spekulationssteuer anfällt. 

Käufer:innen können die Kaufnebenkosten dann steuerlich absetzen, wenn sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder gewerblich nutzen.

Solltest du mit dem Verkauf deiner Immobilie eine auf dich eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen wollen, müssen Sie mit Gebühren um die 0,2 Prozent der Grundschuld rechnen. Bei 100.000 Euro Grundschuld sind dies 200 Euro. 

Die Löschung der Grundschuld ist für Verkäufer:innen steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie vermietet ist oder es sich um einen eigenen Gewerbebetrieb handelt. Hingegen ist ein privater Immobilienverkauf für das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft und daher nicht steuerlich absetzbar.

Ein privater Immobilienverkauf kann durch das Finanzamt unter Umständen als gewerblich eingestuft werden. Hier gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass dann ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt, wenn Eigentümer:innen mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Eine Ausnahme besteht dann, wenn es sich um geerbte Immobilien handelt. Ist der Immobilienverkauf gewerblich begründet, ist der:die Verkäufer:in zusätzlich zur Einkommenssteuer zur Zahlung der Gewerbe- und womöglich der Umsatzsteuer verpflichtet. Auch beim gewerblichen Verkauf darfst du die Verkaufsnebenkosten steuerlich absetzen.