Grund­stücks­wert er­mit­teln: Was ist mein Grund­stück wert?

Du fragst dich: Wie viel ist mein Grundstück wert? ImmoScout24 hilft dir dabei, den Wert deines Grundstücks schnell und einfach zu ermitteln.

Außerdem informieren wir dich in diesem Artikel darüber, wie die Grundstückswertermittlung genau funktioniert, wie sich der Grundstückswert zusammensetzt, mit welchen Verfahren sich der Wert ermitteln lässt und wie du eine kostenlose Grundstücksbewertung bekommen kannst.

Bei ImmoScout24 kannst du online, schnell und unkompliziert den Grundstückwert ermitteln. Mit nur wenigen Angaben erhältst du eine aussagekräftige Grundstücksbewertung, mit der du unter anderem Verkaufsvorbereitungen weiter voranbringen kannst.

1. Du beschreibst dein Grundstück: Trage die Daten in das Formular ein. Bereits wenige Angaben genügen.
2. Wir berechnen den Verkaufswert: Wir vergleichen deine Immobilie mit Millionen anderer Objekte und errechnen so den Verkaufswert. Individuelle Anforderungen nehmen wir telefonisch auf.
   
3. Du erhältst deine Grundstückswertermittlung: Du erhältst deine Immobilienbewertung per Mail und erhöhst so deine Chance auf einen Verkauf zum Top-Preis.
   

Nichts. Unser Marktpreis-Check ist für dich als Immobilieneigentümer:in komplett kostenlos. Wir finanzieren unseren Service über eine Provision der Immobilienmakler:innen, falls du dich für den Verkauf des Grundstücks über eine:n Makler:in interessierst. Aber keine Sorge: Selbst, wenn du Empfehlungen von uns erhältst, sind diese natürlich unverbindlich.

Du erhältst die Grundstücksbewertung sofort, nachdem du alle relevanten Daten eingegeben hast. Dein umfangreiches Bewertungs-PDF kannst du auf unserer Webseite im Bereich für Eigentümer:innen herunterladen. Zusätzlich bekommst du die wichtigsten Informationen per E-Mail.

Beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sollte dir klar sein, dass der ermittelte Grundstückswert dem Verkaufspreis entsprechen kann, aber nicht muss.

• Der Grundstückswert bezeichnet den stichtagsbezogenen Wert eines bestimmten Grundstücks mit charakteristischen Eigenschaften, unter aktuellen marktüblichen Bedingungen und auf der Grundlage der gesetzlich definierten Ermittlungsverfahren. Es handelt sich hierbei um einen rechnerischen Wert, der sich auf einen bestimmten Stichtag bezieht.
• Der Verkaufspreis am Ende des Verkaufsprozesses ist der tatsächliche Preis, den ein:e Käufer:in zum Verkaufszeitpunkt zu zahlen bereit war.

Dennoch ist der Grundstückswert eine wichtige Größe, um den Angebotspreis festzulegen. Die Grundstückswertermittlung sollte darum am Anfang deines Verkaufsprozesses stehen.

Es gibt unterschiedliche Gründe und Anlässe für eine Grundstücksbewertung. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass je nach individueller Situation sogar ein gerichtsfestes Gutachten notwendig werden kann. In welchen Fällen du als Eigentümer:in welche Option der Grundstückswertermittlung wählen solltest, siehst du in der nachstehenden Übersicht:

Um einen ersten Orientierungspunkt für den Wert deines Grundstücks zu erhalten, reicht eine kostenlose Grundstücksbewertung bei ImmoScout24 aus. Eine solche Ersteinschätzung ist zum Beispiel dann hilfreich, wenn du dich gerade in der Überlegungsphase zum Grundstücksverkauf befindest und dich fragst, ob der Wert des Grundstücks gestiegen, gleichgeblieben oder gesunken ist. Anhand des ermittelten Grundstückswertes kannst du dann selbst entscheiden, ob ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll ist oder du noch weiter auf den richtigen Zeitpunkt warten möchtest.

Du hast bereits die Entscheidung getroffen, dein Grundstück zu verkaufen und fragst dich jetzt, was dein Grundstück wert ist? Bei ImmoScout24 hast du die Option, kostenlos und in wenigen Schritten eine Grundstücksbewertung vorzunehmen. 

Darüber hinaus hast du bei ImmoScout24 die Wahl zwischen mehreren empfohlenen Makler:innen in deiner Nähe, die dich beim Grundstücksverkauf Schritt für Schritt begleiten, dir viele zeitaufwendige Arbeiten abnehmen und für dich einen guten Verkaufspreis für dein Grundstück erzielen. Immobilienmakler:innen nehmen üblicherweise auch selbst Grundstücksbewertungen vor, die sie im Regelfall nicht zusätzlich berechnen, sondern über eine mögliche Provision durch einen erfolgreichen Verkauf abgelten.

Wenn du ein Grundstück kaufen und den Wert schätzen lassen möchtest, kannst du sowohl auf die Expertise von Makler:innen als auch auf die Dienste von Gutachter:innen setzen. Sowohl Immobilienmakler:innen als auch Sachverständige sind in der Lage, eine aussagekräftige Grundstücksbewertung vorzunehmen. Wenn aber beispielsweise durch die finanzierende Bank ein ausführliches Vollgutachten gefordert wird, kommst du nicht um die Beauftragung von einem:einer entsprechend zertifizierten Gutachter:in herum.

Während die Grunderwerbsteuer anhand der im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreissumme und dem jeweils geltenden Steuersatz berechnet wird, hast du bei einer Schenkung oder im Erbfall mehr Einfluss auf die Steuerhöhe. Mithilfe eines qualifizierten Wertgutachtens von einem:einer Immobiliengutachter:in kannst du dem Finanzamt möglicherweise einen geringeren Verkehrswert deines Grundstücks nachweisen und auf diese Weise fällige Steuerzahlungen senken.

Durch die Grundsteuerreform 2022 wird die Berechnung der Grundsteuer zukünftig nach einheitlichen Grundsätzen vorgenommen. Hierfür mussten ausnahmslos alle Grundstückseigentümer:innen in Deutschland eine sogenannte Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. Auf Basis der eingereichten Angaben und Informationen wird die Grundsteuer ab 2025 neu berechnet.

Immer, wenn es bei Grundstücken und Immobilien um gerichtliche Auseinandersetzungen geht, benötigst du ein gerichtsfestes Gutachten von einem:einer entsprechenden Immobiliengutachter:in. Häufig geht es um die Aufteilung von bestehendem Vermögen, zu welchem unbebaute oder bebaute Grundstücke zählen.

Um im Falle einer Ehescheidung oder innerhalb einer Erbgemeinschaft eine faire Verteilung der Vermögensmasse zu gewährleisten, akzeptiert das zuständige Gericht ausschließlich Wertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Typischerweise haben sich die Verfahrensbeteiligten vorab nicht auf eine einvernehmliche Lösung zur Aufteilung einigen können, weshalb dann ein gerichtsfestes Vollgutachten in Auftrag gegeben wird.

Auch im Zuge von Zwangsversteigerungen muss das zuständige Gericht den Wert eines Grundstücks festlegen und greift hierbei auf entsprechend zertifizierte Sachverständige zurück. Andere Gutachten wie beispielsweise Kurzgutachten von freien Gutachter:innen reichen hier nicht aus.

• Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks: Insbesondere die Lage eines Grundstücks – normal bis sehr gut – ist ausschlaggebend für seinen Wert. Aber auch Größe und Zuschnitt beeinflussen, wofür das Grundstück genutzt und wie es bebaut werden kann. Überdies ist auch die rein praktische Nutzbarkeit bedeutend, denn ein Grundstück in Top-Lage, das aber wegen einer starken Hanglage kaum nutzbar ist, hat einen geringeren Grundstückwert. Es muss also immer das Gesamtbild betrachtet werden, wenn der Wert eines Grundstücks ermittelt werden soll.
• Grundbuchstand und -belastungen: Ein Blick in das Grundbuch zeigt schnell, was Käufer:innen mit dem Grundstück tun dürfen und ob Belastungen vorliegen, die den Preis ebenfalls beeinflussen. Es kann beispielsweise ein Leitungs- und Wegerecht einer dritten Person geben, die im Grundbuch erfasst sind. Dann dürfen fremde Personen das Grundstück in der definierten Form nutzen. Sogenannte Grunddienstbarkeiten zulasten eines Grundstücks mindern dessen Wert teils deutlich, da die Nutzung oder Bebauung deutlich eingeschränkt sein kann.
• Topografie und Bodenverhältnisse: Gutes Bauland sollte möglichst ebenerdig sein und einen geeigneten Boden ohne sumpfige oder steinige Abschnitte vorweisen. Ein Bodengutachten schafft Klarheit.
• Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit: Im Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt es Informationen dazu, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Dies ist meist die erste Frage, die mögliche Käufer:innen stellen.
• Widmung des Grundstücks: Handelt es sich bei einem Grundstück um Bauland? Welche Bebauungsformen und welche Bebauungsdichte sind zulässig? Die genauen Bauvorschriften können einen großen Unterschied machen. Denn je nach Vorschrift kann das Grundstück anders bebaut werden. Je mehr Wohnfläche erzielbar ist, desto wertvoller ist in der Regel das Grundstück. Wenn es sich (noch) nicht um Bauland handelt, kann unterschieden werden, ob das Grundstück wohl nie zu Bauland wird oder es sich um Bauerwartungsland handelt. Während Bauerwartungsland gerade in Metropolregionen als attraktiv eingestuft werden kann, ist Bauland ohne aktuelle oder künftige Widmung als Bauland deutlich im Wert gemindert.
• Erschließungsstand: Je besser das Grundstück bereits an Wasser, Strom und Telekommunikation angeschlossen ist, desto wertvoller ist es als Baugrundstück. Dokumentiere den Stand der Erschließung für Interessierte.
• Denkmalschutz: Manche Gebäude stehen unter Denkmalschutz und dürfen daher nicht abgerissen werden. Informiere dich vor dem Verkauf, wie es um dein Grundstück bestellt ist und welche Vorgaben in Bezug auf den Denkmalschutz gelten.
• Altlasten: Altlasten wie Chemikalien oder Abfall können eine Gefahr für Umwelt und Grundwasser darstellen und müssen manchmal mit hohen Kosten aufwendig beseitigt werden, was den Grundstückswert negativ beeinflusst.
  

Grundstücke unterscheiden sich insbesondere darin, ob und inwiefern sie bebaut werden dürfen. Baureife Grundstücke, auch als Bauland oder Baugrundstück bezeichnet, sind bereits voll erschlossen und somit für die Bebauung mit einer Immobilie vorbereitet. Wenn Grundstücke bereits mit einer Immobilie bebaut sind, liegt der Grundstückswert umso höher.

Auf bebauten Grundstücken stehen bereits errichtete Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen. Gegenüber unbebauten Grundstücken weisen sie einen deutlich höheren Wert auf, da das Grundstück bereits für Wohnzwecke nutzbar oder für die gewerbliche Nutzung geeignet ist. Allerdings kann eine Bebauung eines Grundstücks auch den Grundstückswert deutlich schmälern, nämlich wenn das jeweilige Gebäude nicht mehr nutzbar ist und nur noch abgerissen werden kann.

Bei Bauland handelt es sich um Grundstücke, die bereits erschlossen sind und für die eine Baugenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden kann. Unter unbebauten Grundstücken zählen sie mit Abstand zu den wertvollsten, da eine Bebauung unmittelbar in Aussicht steht. Je mehr Wohnfläche bebaut werden kann, desto wertvoller ist das Grundstück.

Grundstücke, die als Rohbauland gelten, sind zwar für eine bauliche Nutzung in naher Zukunft vorgesehen, jedoch ist die Erschließung entweder nicht abschließend gesichert oder durchgeführt worden. Solche nicht erschlossenen Baugrundstücke sind sehr begehrt bei Kaufinteressierten, da eine Bebauung in absehbarer Zeit erfolgen kann. Dementsprechend ist bei Rohbauland üblicherweise ein erhöhter Grundstückswert zu beobachten.

Bauerwartungsland zählt zu den Flächen, die rechtlich, boden- und lagetechnisch alle Voraussetzungen mitbringen, um zu einem späteren Zeitpunkt als Bauland ausgewiesen werden zu können. Eine Baugenehmigung liegt jedoch nicht vor. Abhängig ist dies primär von der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung sowie vom Flächennutzungsplan einer Kommune.

Der spekulative Faktor sorgt dafür, dass Bauerwartungsland einen höheren Grundstückswert aufweist. Insbesondere in der Nähe von Ballungsgebieten sind derartige Flächen sehr beliebt, da eine zeitnahe städtebauliche Erweiterung von Großstädten deutlich wahrscheinlicher ist als in kleineren Kommunen.

Die Grundstückswertermittlung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Meist werden hierfür das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt. Um einen Grundstückswert zu ermitteln, gibt es also unterschiedliche Möglichkeiten.

Die gesetzliche Grundlage für die Grundstückswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthält die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Wichtig ist, dass du vorab die Grundstücksgröße ermittelst, um eine korrekte Ausgangs- und Vergleichsbasis zu schaffen. Wenn du die genaue Fläche des Grundstücks nicht kennst, kann eine Grenzvermessung durchgeführt werden, um die Grundstücksgröße zu ermitteln und anschließend den Grundstückswert berechnen zu können.

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren kommt häufig zum Einsatz, um Grundstückswerte zu ermitteln. Dabei werden die Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen, um einen Vergleichswert zu bilden. Diese Vergleichspreise von anderem Bauland in der Umgebung sollten möglichst aktuell sein, um das aktuelle Marktgeschehen bestmöglich zu berücksichtigen.
2. Bodenrichtwertverfahren: Wenn die Wertermittlung anhand von Vergleichswerten nicht möglich ist, kann der Grundstückswert alternativ auch mithilfe einer Bodenwertermittlung anhand der Bodenrichtwerte beziffert werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass das zugrunde gelegte Richtwertgrundstück ähnliche Merkmale aufweist wie das zu bewertende Grundstück.
3. Ertragswertverfahren: Grundstücke, die vermietet oder verpachtet werden, erzielen im Rahmen der Mieteinnahmen einen Ertrag. Beim Ertragswertverfahren, das für Gewerbegrundstücke relevant ist, wird der zu erwartende Ertrag berechnet, woraus sich in Kombination mit dem Richtwert der Wert der Immobilie ergibt. Dieses Verfahren gilt auch für Wald- und Wiesengrundstücke.
4. Sachwertverfahren: Bei bebauten Grundstücken kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Die Wertermittlung setzt sich hier aus dem Bodenrichtwert und den Herstellungskosten der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sowie der Außenanlagen zusammen.

In manchen Fällen werden Gutachter:innen auch eine Kombination aus mehreren dieser Verfahren nutzen, um eine möglichst gute Schätzung für den Immobilienwert abzugeben.

Gemäß § 196 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) handelt es sich beim Bodenrichtwert um den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für den Großteil der Grundstücke, die innerhalb einer abgegrenzten Region liegen. Die sogenannten Bodenrichtwertzonen, innerhalb derer die Bodenwertermittlung erfolgt, können unterschiedlich groß sein. Sie reichen von Straßenabschnitten bis zu ganzen Landkreisen. Informiere dich unabhängig vom Wertermittlungsverfahren über den Richtwert deiner Region, da dies bei der Preisfindung für den Verkauf hilft. Über das digitale System BORIS-D sind die Bodenrichtwerte online einsehbar.

Die genaue Fläche eines Grundstücks, die für die Ermittlung des Grundstückswerts ausschlaggebend ist, kann dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes entnommen werden. Darüber hinaus kann sie bei Bedarf unter Angabe der Anschrift von den jeweiligen Eigentümer:innen und der Flurstücknummer beim zuständigen Katasteramt angefragt werden.

Beim Verkauf oder Kauf eines bebauten Grundstücks ist die Aufteilung des Kaufpreises in den Anteil für Grund und Boden einerseits und für Gebäude andererseits sinnvoll. Die oberste Finanzbehörde von Bund und Ländern stellt für die Berechnung einer solchen Kaufpreisaufteilung eine Excel-Datei zur Verfügung, die sogenannte “BMF-Arbeitshilfe”.

Wenn du überlegst, dein Grundstück zu verkaufen und dabei einen möglichst hohen Gesamterlös erzielen möchtest, solltest du über eine Realteilung nachdenken. Hinter diesem Begriff steckt die Möglichkeit, ein Grundstück nicht als gesamte Fläche zu verkaufen. Stattdessen wird das bestehende Grundstück in einzelne Parzellen unterteilt. Die neuen, kleineren Flächen werden anschließend einzeln abverkauft. Durch diese Vorgehensweise lässt sich häufig ein besserer Gesamtpreis erzielen, da die kleineren Flächen oft schneller und mit einem höheren Quadratmeterpreis veräußert werden können.

Selbstverständlich fallen vorab Kosten an, denn die Teilung muss im Grundbuch eingetragen werden. Vorab muss eine exakte Vermessung erfolgen, damit die neuen Grenzen der Grundstücke exakt eingetragen werden können.

Ob eine Realteilung allerdings auch sinnvoll ist, hängt von der Nutzbarkeit des Grundstücks ab. Wenn es später einfach möglich ist, auf mehreren kleineren Baugründen Einfamilienhäuser zu errichten, wirkt sich eine Realteilung wertsteigernd aus. Wenn das große Grundstück dicht bebaut werden kann, etwa mit einem sehr großen Mehrfamilienhaus, kann der Wert des Grundstücks ohne Teilung höher sein. Du solltest also individuell prüfen, ob eine Teilung sinnvoll möglich ist und dich hier in die Perspektive zukünftiger Grundstückskäufer:innen versetzen.