Zurückbehaltungsrecht

Der Vermieter kümmert sich nicht um Mängel in der Wohnung? Dann könnte ihn das Zurückbehaltungsrecht des Mieters dazu motivieren, die Handwerker zu schicken.

Bei Wohnungsmängeln kann der Mieter die Miete mindern. Es gibt aber noch ein weiteres Druckmittel, um den Vermieter dazu zu bewegen, einen Mangel zu beseitigen: Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es dem Mieter, einen Teil der Miete vorübergehend einzubehalten, bis endlich die Handwerker angerückt sind und die Wohnung wieder in den vertragsgemäßen Zustand versetzt haben.

Ein Wasserschaden oder eine kaputte Heizung im tiefen Winter sind gravierende Wohnungsmängel, für deren Beseitigung der Vermieter zuständig ist. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten, den Eigentümer unter Druck zu setzen, damit die Wohnung wieder uneingeschränkt nutzbar ist. Die bekannteste Variante ist die Mietminderung. Anstelle einer Mietminderung oder sogar parallel dazu kann der Mieter auch sein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Bei einer Mietminderung wird die monatliche Miete um einen bestimmten Betrag gekürzt, und zwar solange, bis der Mangel beseitigt ist. Nutzt der Mieter das Zurückbehaltungsrecht, behält er zunächst einen Teil der Miete zurück. Nach Beseitigung des Mangels zahlt er den zurückbehaltenen Betrag an den Vermieter. Der Mieter kann auch beide Druckmittel gleichzeitig nutzen, also etwa bei einem gravierenden Schaden in der Wohnung die Miete um 10 Prozent kürzen und weitere 20 Prozent zurückbehalten.

Mangel sollte dem Vermieter immer möglichst zeitnah angezeigt werden, unter Umständen in Form einer Abmahnung, die den Schaden protokolliert, eine Frist zur Beseitigung setzt und weitere Schritte ankündigt. Denn Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, Druck auf den Vermieter auszuüben, damit dieser den Mangel abstellt. Das kann er aber nur, wenn ihm der Mangel auch bekannt ist. Der zurückbehaltene Betrag muss angemessen sein. Was angemessen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Höhe des Zurückbehaltungsbetrags ist auch in der Rechtsprechung umstritten. Die Angaben dazu variieren vom Dreifachen der Kosten der Mängelbeseitigung bis zum Fünffachen der jeweils zulässigen Mietminderung.