Haus ver­kau­fen: Ab­lauf & Tipps – Haus­ver­kauf im No­vem­ber 2024

Wer sein Haus verkaufen möchte, der hat sich viel vorgenommen. Jedoch lässt sich das mit guter Vorbereitung und einer guten Zeitplanung in den Griff bekommen. Wir zeigen dir in diesem Beitrag Schritt für Schritt, wie du deinen Hausverkauf am besten meisterst und geben dir hilfreiche Tipps an die Hand.

Wenn persönliche Gründe hinter dem Hausverkauf stecken, ist oft auch der zeitliche Spielraum für den Hausverkauf nicht sehr groß. Wer einen neuen Job hat, möchte das Haus schnell veräußern, um ein anderes in der neuen Umgebung zu kaufen oder zu mieten. 

Gesetzt den Fall, du kannst etwas abwarten oder die Immobilie eine Weile vermieten, ergeben sich unter Umständen einige Vorteile:

• Du verkaufst in einem passenden Konjunktur- oder Zinsumfeld und erzielst einen guten Verkaufspreis.
• Die Spekulationssteuer kann umgangen werden, die fällig wird, wenn das Haus weniger als zehn Jahre in deinem Besitz war. 
• Ein Hausverkauf ist komplex und sollte gut vorbereitet werden, damit der passende Verkaufspreis erzielt werden kann. Nimm dir ausreichend Zeit. 
• Die beste Saison zum Hausverkauf beginnt mit dem Frühjahr: professionelle Fotos bei Tageslicht und Besichtigungstermine im Sonnenschein machen einen großen Unterschied.
• Generell ist es einfacher zu verkaufen, wenn die Mieter:innen bereits ausgezogen sind. Der:die neue:r Besitzer:in ist freier in seinen:ihren Entscheidungen, die Besichtigungstermine erfordern keine Absprachen.  

Versuche alle zeitlichen Faktoren zu berücksichtigen, die einen Hausverkauf einfacher und lukrativer für dich machen können und lege den Verkaufszeitpunkt, wenn möglich danach fest. Mehr zum Thema erfährst du in unserem Ratgeber: Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Die Gründe für einen Hausverkauf können sehr unterschiedlich sein. Zum einen kann durch den Verkaufserlös ein Liquiditätsengpass überwunden werden. Das kann vor allen Dingen dann Sinn ergeben, wenn das Haus renovierungsbedürftig ist und eine größere Summe Geld nötig wäre. 

Sehr oft ist die Entscheidung privat motiviert, denn Lebensumstände ändern sich. Hausverkäufe finden oft statt im Zusammenhang mit Scheidungen oder Trennungen, berufsbedingten oder privat motivierten Umzügen oder Erbschaften. Manche Menschen wollen die Verantwortung für das Eigenheim aus Altersgründen abgeben, entscheiden sich für den Verkauf und lassen sich lebenslanges Wohnrecht einräumen. Auch der Verkauf an Kinder oder sehr enge Verwandte kann vorkommen, um Erbschaftssteuer oder Grunderwerbssteuer zu sparen.

Es gibt viele gute Gründe für einen Verkauf, aber auch eine Vermietung kann sinnvoll sein. Im nächsten Abschnitt gehen wir der Frage nach: verkaufen oder vermieten?

Du fragst dich, wie du dein Haus am besten nutzen kannst? Verkaufen und mit einem Schlag alle Sorgen und Themen los sein oder vermieten und das Haus als Mietobjekt verwalten?

Wenn du dir diese Gedanken machst, dann bist du dir bereits über eines klar: Du willst das Haus nicht selbst nutzen, es sei denn als lebenslang Wohnberechtigte:r, nachdem du es verkauft hast. 

Der Verkauf ist eine endgültige Entscheidung, während die Vermietung alle Möglichkeiten offen hält. Das sollte dir bewusst sein. Darüber hinaus gibt es auch konkrete Gründe, warum eine Vermietung sinnvoller sein kann als ein Verkauf:

• Spekulationssteuer beim Verkauf 
• laufende Kredite, die bei Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen würden
• du hast keinen konkreten Verwendungszweck für eine große Geldsumme
• emotionale Bindung an das Haus

Beide Optionen, sowohl der Hausverkauf als auch die Vermietung, bringen Vor- und Nachteile mit sich. Es gibt keinen goldenen Weg und die Entscheidung wird immer für den Einzelfall getroffen.

Damit du für dich die beste Entscheidung treffen kannst, haben wir einen Überblick über Vor- und Nachteile angelegt: 

Werte für dich aus: Welche Vorteile haben Gewicht und mit welchen Nachteilen kannst du leben? Beleuchte das Thema auch mit konkreten finanziellen Fakten. Lohnt sich das Vermieten für dich oder hättest du mit einer alternativen Anlage eine höhere Rendite? 

Sobald du alle Vor- und Nachteile für dich ausgewertet hast, inklusive Faktencheck der finanziellen Lage, ergibt sich eine Tendenz, der du folgen kannst. Wenn du dir nicht sicher bist, frage am besten eine:n Expert:in. Wir empfehlen dir dafür gerne drei Makler:innen aus deiner Region.

Bereits kleine Fehler beim Hausverkauf können große finanzielle Auswirkungen zur Folge haben. Der Verkauf zusammen mit einem:einer Immobilienmakler:in rentiert sich für dich daher in den meisten Fällen. Expert:innen sparen dir nicht nur Zeit und Aufwand, sondern kennen sich auch mit den Abläufen des Verkaufsprozesses bestens aus.

Grundsätzlich kannst du dein Haus ohne Makler:in verkaufen. Wenn du an die abschreckende Maklerprovision denkst, dann bedenke auch den zeitlichen Aufwand und daran, welche Gegenleistung du erhältst: fachliche Expertise, Erfahrung und Marktkenntnis. Ein:e Makler:in erzielt in der Regel eine höhere Verkaufssumme und die Beauftragung kann darum eine clevere Investition sein. Die endgültige Entscheidung solltest du von deinen persönlichen Voraussetzungen abhängig machen. 

Wenn du dich folgenden Schritten eines Hausverkaufs gewappnet fühlst, dann kann es durchaus sinnvoll sein, das eigene Haus privat zu verkaufen:

• Immobilienbewertung vornehmen
• Angebotspreis kalkulieren
• professionelles Exposé erstellen
• Inserate und Immobilienanzeigen schalten
• Beschaffung und Zusammentragen erforderlicher Unterlagen
• Besichtigungstermine organisieren und durchführen
• Preisverhandlungen mit Kaufinteressierten führen
• Vorbereitungen für die notarielle Verkaufsabwicklung
• Hausübergabe inklusive Hausübergabeprotokoll durchführen

Selbst wenn du eine:n Makler:in beauftragst, solltest du im Bilde sein über den Verkaufsprozess und seine Abläufe. Denn so oder so wird das Thema Hausverkauf dein Leben für einige Monate begleiten.

Wer seine Immobilie verkauft, hat einen Marathon an Aufgaben und Erledigungen vor sich. Umso wichtiger ist es, sich eine strukturierte Übersicht zu verschaffen, um den Verkaufsprozess jederzeit überblicken zu können. Der Ablauf eines Hausverkaufs kann ganz grob in drei einzelne Phasen unterteilt werden.

Die Dauer eines Hausverkaufs ist schwierig vorherzusagen. Es gibt Faktoren, die den Verkaufsprozess beschleunigen. Dazu zählt vor allem eine gute Lage der Immobilie sowie eine hohe regionale Kaufnachfrage. Auch die Unterstützung durch eine:n Makler:in wirkt sich verkaufsfördernd aus.

Andererseits gibt es bestimmte Umstände, die den Verkauf erschweren und in die Länge ziehen können. Dazu zählt beispielsweise ein hoher Sanierungsaufwand oder eine schlechte Lage. In strukturschwachen Regionen ist es grundsätzlich schwieriger, Käufer:innen für Immobilien zu finden.

Also: Wie lange dauert ein Hausverkauf? Durchschnittlich musst du mit etwa sechs bis zwölf Monaten bis zum Verkaufsabschluss rechnen. Abhängig von den jeweils zutreffenden Begleitfaktoren kann der Verkauf schneller oder langsamer erfolgen.

Die Kosten beim Hausverkauf sind vielfältig. Als Verkäufer:in musst du dich um zahlreiche Dokumente und Unterlagen kümmern. Beispielsweise bekommst du den Energieausweis oder den Grundbuchauszug nur gegen eine Gebühr, auch eine sogenannte Spekulationssteuer kann unter Umständen fällig werden.

In welchem Umfang Kosten beim Hausverkauf anfallen, ist von individuellen Gegebenheiten und Entscheidungen abhängig. Typische Verkaufskosten sind unter anderem folgende:

• Maklerprovision
• Kosten für Wertgutachten
• Kosten für Energieausweis
• Kosten für Inserate und Anzeigen
• Fahrt- und Korrespondenzkosten
• Kosten für Reparaturen und Ausbesserungen
• wenn Grundschuldlöschung erfolgt: Notariats- bzw. Grundbuchgebühren
• wenn Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt: Spekulationssteuer
• wenn Verkauf bei laufendem Darlehen erfolgt: Vorfälligkeitsentschädigung

Die Kosten beim Hausverkauf solltest du von Anfang an im Blick haben und übersichtlich zusammentragen. Einige Kosten entfallen in der Regel auf den:die Käufer:in wie Notargebühren und ein Teil der Maklerprovision. Informiere dich am besten vorher. Deine Kosten kannst du vom Gewinn abziehen und damit die Spekulationssteuer senken, sofern sie bei dir anfällt.

Wenn du ein Haus aus privatem Besitz verkaufst, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst. Hast du die Immobilie in zwei aufeinanderfolgen Kalenderjahren selbst bewohnt, kannst du sie im dritten Jahr steuerfrei verkaufen. Mehr Informationen zum Thema Spekulationsfrist bei Immobilien kannst du ebenfalls in unserem Ratgeber nachlesen.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Bei einem Gewinn von 50.000 Euro und einem Steuersatz von 43 Prozent beträgt die Spekulationssteuer beispielsweise 21.000 Euro.

Wenn du dein Haus mit einem:einer Makler:in verkaufst, ist eine professionelle Immobilienbewertung Teil der Maklerleistungen. Wenn du privat verkaufst, bist du auf dich gestellt oder musst das Wertgutachten für 0,5 bis 1 Prozent des Verkaufspreises bezahlen. Aber nicht immer ist eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter unbedingt notwendig.

Wenn du den Verkaufspreis festlegst, solltest du vergleichbare Verkaufsobjekte in ähnlicher Lage über einen längeren Zeitraum auf ImmoScout24 beobachten. Zu welchem Preis werden sie angeboten? Wie schnell werden sie verkauft? Wie ist das regionale Preisniveau? Beziehen sie auch die aktuelle Marktsituation in die Preisgestaltung mit ein? Ist die Nachfrage nach Häusern wie deinem hoch? Ist dein Haus beispielsweise energetisch saniert, kann sich das positiv auf den Verkaufspreis auswirken. Berücksichtige auch, dass Schwankungen normal sind, Angebot und Nachfrage regulieren die Marktpreise. Entscheidend ist nicht nur der Preis für einen erfolgreichen Verkauf, sondern auch die Verkaufsstrategie. Zur ersten Orientierung kannst du eine kostenlose Immobilienbewertung durchführen.

Ob du privat verkaufst oder mit einem:einer Makler:in – du benötigst Unterlagen für den Hausverkauf. Im ersten Schritt geht es darum, potenziellen Käufer:innen einen guten Eindruck von deinem Objekt zu vermitteln, weshalb du die Unterlagen frühzeitig zusammentragen solltest.

 
Folgende Unterlagen sind erforderlich:

• Grundriss 
• Energieausweis 
• Kosten- und Rechnungsaufstellung 
• Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte 
• Unterlagen für Notartermin (Kaufpreis, Liste des zu übernehmenden Inventars, Räumungstermin, gegebenenfalls Informationen über den:die Makler:in)

Nimm dir ausreichend Zeit, denn ein Verkauf lässt sich nicht rückgängig machen und will gut überlegt sein. Auch Vermieten kann eine Option darstellen, insbesondere wenn die Kaufnebenkosten aufgrund von Spekulationssteuer sehr hoch ausfallen. Der Arbeitsaufwand beim Hausverkauf ist beträchtlich, denn du musst den Verkaufspreis ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Vermarktungsaktivitäten planen und umsetzen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Verkaufsverhandlungen führen und vieles mehr.

Insgesamt kann ein Verkaufsprozess sechs bis zwölf Monate dauern. Je nach persönlichen Voraussetzungen und der aktuellen Lebensgestaltung kann das auch sehr stressig werden.

Ein:e Immobilienmakler:in kennt alle rechtlichen Fallstricke, entlastet dich und erzielt oft einen höheren Verkaufspreis. Auf Wunsch empfehlen wir dir kostenlos drei Makler:innen aus deiner Region.