Wenn ein Mak­ler oh­ne Auf­trag tä­tig wird: Das kön­nen Sie tun

Makler:innen dienen normalerweise als Bindeglied zwischen Besitzer:innen einer Immobilie und Kaufinteressierten oder Mieter:innen. Doch manchmal werden Makler:innen auch ohne Auftrag tätig. Darf ein:e Makler:in eine Immobilie ohne Auftrag anbieten und tätig werden? Die Antwort darauf sowie weitere nützliche Hintergrundinformationen zu dieser Frage geben wir Ihnen in diesem Ratgeber. 

• Ein:e Makler:in darf ohne schriftlichen Vertrag laut dem neuen Maklergesetz von 2020 keine Immobilie mehr anbieten. Mündliche Absprachen begründen keinen wirksamen Vertrag mehr. 
• Im Mietrecht ist es schon eine Weile so, dass ein:e Makler:in eine Wohnung nur anbieten darf, wenn er:sie dazu beauftragt wurde. 
• Schriftliche Maklerverträge bieten sowohl dem:der Makler:in als auch dem:r Auftraggeber:in ein Plus an Sicherheit, da alles klar geregelt ist. 
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Mit der neuen Formvorschrift ist es im Prinzip nicht mehr möglich, als Makler:in einfach so ohne Auftrag vom:von der Verkäufer:in tätig zu werden und das Haus und Grundstück zu vermarkten. Nur dann, wenn ein gültiger Vertrag mit dem:r Verkäufer:in oder dem:r Käufer:in vorliegt, ist die Vermittlung wirksam. 

Wird ein:e Immobilienmakler:in trotzdem tätig, hat diese Person keinen Anspruch auf die Courtage. Der Maklervertrag muss in Textform vorliegen. Zu den Schriftstücken gehören aber auch: Fax, E-Mail oder eine SMS. Konkludent geschlossende Verträge mit einem:einer Makler:in und mündliche Abmachungen gehören der Vergangenheit an. 

Das Inserieren von Immobilien ohne Auftrag ist zwar nicht verboten, aber für Makler:innen nicht mehr sinnvoll, da eine schriftlicher Vertrag vorliegen muss. Trotzdem kann der:die Eigentümer:in eines Kaufobjekts dies verbieten und sich auf seinen Unterlassungsanspruch berufen. Wenn sich ein:e Makler:in nicht daran hält, kann der:die Eigentümer:in eine einstweilige Verfügung beantragen. Außerdem liegt unter Umständen ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vor, sodass diese:r Makler:in auch Ärger mit seinen:ihren Mitbewerber:innen kriegen kann.

Das zuvor Genannte gilt bei Kaufimmobilien. Durch das Wohnungsvermittlungsgesetz sind Mieter:innen vor solchen Provisionen ebenfalls geschützt. Nur wenn der:die Makler:in den Auftrag hat, die Wohnung zu verkaufen beziehungsweise anzubieten, darf er:sie seine:ihre Leistungen berechnen. In dem Fall muss die Provision von dem:derr Auftraggeber:in bezahlt werden. 

Der wirksame Provisionsanspruch wird nur noch mit Vertrag in Textform fällig. Es reicht also nicht nur aus, wenn ein:e Makler:in ein Objekt inseriert und dort auf seine:ihre Maklerprovision hinweist.  

• Oder wenn er ein Exposé versendet, in dem ebenfalls auf seine Provision hingewiesen wird.  

Finden dann die beiden Parteien zusammen und es kommt ein Kaufvertrag zustande, hat dieser:e Makler:in Anspruch auf seine:ihre Maklerprovision, wenn ein Maklervertrag vorliegt. Der:die Eigentümer:in des Objekts muss also vor der Vereinbarung eines Besichtigungstermins die Vermittlung in Auftrag gegeben haben.

Nach § 138 Abs. 1 BGB darf der:die Makler:in keine Provision verlangen, wenn diese unrechtmäßig überhöht ist. Je nach Bundesland beträgt die Maklerprovision drei bis sieben Prozent. Laut BGH ist beispielsweise eine Provision von elf Prozent des Verkaufsbetrages unzulässig, wenn in der Region sieben Prozent die Regel sind. Achten Sie außerdem auf folgende Punkte: 

• Kommt der Maklervertrag per E-Mail-Verkehr zustande, handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft.  
• In diesem Fall muss der:die Makler:in den:r Kunden:in laut BGH über sein Widerrufsrecht informieren.  
• Ist dies nicht der Fall, muss der:die Kunde:in die Maklerprovision – auch wenn es zum Verkauf der Immobilie kommt – nicht zahlen. 

Das Makeln ohne Auftrag wird von den Mitbewerbern:innen mit Argwohn zur Kenntnis genommen und darf laut dem neuen Maklergesetz 2020 nicht mehr durchgeführt werden. So zieht dies beim Immobilienverband Deutschland die Kündigung der Mitgliedschaft nach sich. Da aber kein Anspruch auf die Maklercourtage besteht, wird dies aber mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr praktiziert. Schließlich würden Makler:innen ohne Zustimmung oder nur mit mündlicher Zusage tätig, ohne dass sie für ihr Tun Geld erhalten können. 

Was genau der:die Makler:in tun soll, hängt davon ab, was mit dem:der Auftraggeber:in ausgemacht wurde. All die gewünschten Leistungen werden im Maklervertrag festgehalten. Hierzu gehören unter anderem: 

• Ermittlung Verkaufswert 
• Verschiedene Behördengänge 
• Exposés erstellen 
• Vermarktung über verschiedene Marketingwege 
• Termine mit Interessenten:innen ausmachen 
• Termine mit Verkäufer:in vereinbaren 
• Informationen über Verkaufsaktivitäten mitteilen 
• Übernahme der Kaufpreisverhandlung 
• Abstimmen des Kaufvertrags zwischen den Vertragsparteien 

Manche Auftraggeber:innen wünschen aber nur einen Teil der Leistungen. Was genau der:die Makler:in tun darf, wird daher explizit im Vertrag vereinbart. Da nur noch Maklerverträge in Textform zulässig sind, gibt es im Nachgang auch keinerlei Missverständnisse.