Mietvertrag

Eine rechtssichere und aktuelle Mietvertragsvorlage ist die Voraussetzung für einen rechtssicheren Vertrag, der deine Rechte als Vermieter:in schützt. Mit der Mietvertragsvorlage von Vermietet.de hast du eine gute Basis gelegt.

Aber auch bei den Einträgen und Ergänzungen solltest du mit Sorgfalt vorgehen. Schließlich gilt der Vertrag für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Unterschreiben solltest du erst, wenn du dir sicher bist.

Das Video und Erläuterung der Vertragsinhalte im nächsten Abschnitt erleichtern dir das Ausfüllen deines Mietvertrags.

Erforderlich sind Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in des Objekts. Dazu gehören Vor- und Nachname sowie die vollständige aktuelle Anschrift. Alle volljährigen Personen, die in die Wohnung einziehen, sollten als Mieter:innen eingetragen werden.

Die Miete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete, also der reinen Gegenleistung für die Nutzung der Wohnung und den Nebenkosten. Diese werden als Betriebskostenvorauszahlung eingefordert, der monatliche zu entrichtende Betrag der Betriebskostenvorauszahlung sollte dementsprechend im Mietvertrag stehen. Auch eine Teilinklusivmiete ist möglich, dabei sind bereits Teile der Nebenkosten im Mietpreis enthalten. Experten raten von einer reinen Pauschalmiete ab, weil die finanziellen Risiken vor dem Hintergrund der steigenden Energiepreise beträchtlich sein können.

Vermieter:innen können von der Mietpartei eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten als finanzielle Sicherheit verlangen. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag exakt vereinbart werden. Auch sollte das Zahlungsziel, also bis wann die Kautionszahlung eingegangen sein muss, vertraglich festgelegt werden. Mieter:innen haben das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).

In deinem Mietverhältnis relevante Betriebskosten bzw. Nebenkosten solltest du in den Mietvertrag mit dem dazugehörigen Verteilerschlüssel aufnehmen. Auf jeden Fall sollte der Vertrag zusätzlich immer einen Hinweis enthalten, dass §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Anwendung findet und alle dort genannten Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. Das sichert dich für den Fall ab, dass deine Aufstellung im Vertrag unvollständig ist und du sie in der Folge nicht in Rechnung stellen darfst. Lege im Vertrag eine angemessene Betriebskostenvorauszahlung fest.  
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Der Mietvertrag enthält bestimmte Regelungen für den zulässigen Gebrauch der Wohnung. Ein Gewerbe mit Außenwirkung ist in der Regel unzulässig. Der:die Mieter:in darf lediglich ein Homeoffice in der Wohnung betreiben. Publikumsverkehr, der über die normale Wohnnutzung hinausgeht, ist unzulässig.  
Die Untervermietung der Wohnung, einzelner Räume oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte wird in den meisten Fällen durch den Vertrag ausgeschlossen. Mieter:innen müssen für den Einzelfall eine Erlaubnis des:der Vermieter:in einholen.

Die Hausordnung enthält Regeln für das Zusammenleben im Haus und gilt für alle Mieter:innen. Das betrifft Ruhezeit und Lärm, Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Garten, Tierhaltung und vieles mehr.

Füge dem Vertrag die Hausordnung als Anhang bei. Mieter:innen erklären sich mit der Hausordnung einverstanden, wenn sie den Mietvertrag unterzeichnen.

Grundsätzlich musst du als Vermieter:in die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen. In einer Sonderklausel kann vereinbart werden, dass die Mieter:innen bestimmte Arbeiten wie Streichen und Tapezieren übernehmen. Halte dich auch hier genau an den vorgegebenen Text, um einen rechtlich sicheren Mietvertrag zu gewährleisten.

Das Mietvertragsformular musst du ergänzen mit präzisen Angaben zum vermieteten Objekt. Dazu gehören Anschrift, Lage im Haus, Fläche in Quadratmeter, Zimmeranzahl. Ebenfalls erforderlich sind Angaben zu den mitvermieteten Flächen wie eine Garage, Garten oder Dachboden. Wenn du die Garage eventuell wieder kündigen möchtest, solltest du mit einem separaten Garagenmietvertrag die Garage vermieten. Wenn möbliert vermietet werden soll, dann sind auch hier gesonderte Vereinbarungen in einem Mietvertrag für möblierte Wohnungen zu treffen.

In den Mietvertrag gehört auch das Datum Mietbeginns. In den meisten Fällen wird der 1. oder der 15. eines Monats vereinbart, um die Abrechnung zu erleichtern.

Wie, wann und auf welchem Konto möchtest du die Mietzahlung in Empfang nehmen? Diese Fragen müssen vertraglich beantwortet werden. Darum halte die Zahlungsweise der Miete – bar, per Überweisung oder Einzugsermächtigung – sowie den Zahlungsturnus im Vertrag fest, ebenso die Bankverbindungen der beiden Parteien. Auch wenn eine monatliche Zahlung am beliebtesten ist, sind andere Zeitabschnitte möglich. Wenn der genaue Zahlungszeitpunkt nicht anders vereinbart ist, greift § 556 b Abs. 1 BGB, wonach die Miete zu Beginn und spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts (Monat, Quartal, Jahr) zu zahlen ist.

Mieter:in und Vermieter:in können mit einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag für eine bestimmte Frist von maximal vier Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Der Kündigungsverzicht wird gerne genutzt, wenn die Voraussetzungen für eine Befristung nicht gegeben sind. Stattdessen kann man für einen bestimmten Zeitraum das Mietverhältnis sicherstellen, erst danach kann die Wohnung ordentlich gekündigt werden.

Mieter:innen haben ein Anrecht darauf, sämtliche Schlüssel ausgehändigt zu bekommen, die zum Mietgegenstand gehören. Haus-, Wohnungs-, Briefkasten-, Keller-, Dachboden-, Garagenschlüssel gehören allesamt dazu, und zwar als doppelter Schlüsselsatz. Wird eine Wohnung von mehr als einer Person gemietet sollte jede Person, auch jedes Kind, einen Schlüsselsatz erhalten. Die Vervielfältigung von Schlüsseln ist genehmigungspflichtig. Bei nachweisbar schuldhaftem Verlust zahlt der:die Mieter:in den Austausch der Schlösser.

Nenne hier zunächst, was überhaupt zu den Kleinreparaturen gehört.  Die vorgegebene Kleinreparaturklausel solltest du keinesfalls ändern oder ergänzen, da sie sonst möglicherweise rechtlich nicht mehr wirksam ist. Anzugeben ist ein maximaler Betrag pro Reparatur; rechtlich darf er 100 Euro pro Reparatur nicht übersteigen. Zudem musst du den jährlichen Maximalgesamtbetrag angeben, bis zu dem ein:e Mieter:in Kosten übernehmen muss. Als Höchstsatz gelten 8 % der Jahreskaltmiete oder 200 Euro im Jahr.