Haus pri­vat ver­kau­fen: Ab­lauf, Steu­ern & No­tar

Sie überlegen, Ihr Haus privat zu verkaufen? Wir begleiten Sie dabei, Ihr Haus erfolgreich in Eigenregie zu verkaufen und führen Sie durch die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses. Wie Sie den Verkaufspreis festlegen, was hinsichtlich der Immobilienanzeige zu beachten ist und wie Sie Besichtigungstermine ideal vorbereiten, lesen Sie hier.

Beim privaten Hausverkauf können viele Fehler auftreten, die den ganzen Verkaufsprozess verzögern und letztlich auch zu einem geringeren Verkaufspreis führen können. Häufig wird der Arbeits- und Zeitaufwand hinter einem Verkauf unterschätzt und es gibt darüber hinaus auch rechtliche Aspekte wie etwa die Energieausweispflicht zu beachten.

Wer sein Haus privat verkaufen möchte, sollte sich also zunächst bewusst machen, ob die nötige Zeit und Expertise vorhanden sind. Es gibt neben den reinen Vermarktungs- und Verkaufsprozessen auch weitere Punkte, über die Sie gut informiert sein sollten. Dazu zählen Steuern beim Hausverkauf, bestimmte Klauseln im Kaufvertrag oder Bonitätsprüfungen von Kaufinteressierten.

Die Entscheidung, ob der Hausverkauf mit oder ohne Makler:in erfolgen soll, hängt zum einen von Ihrem Budget ab, Ihrer zeitlichen Verfügbarkeit und Ihren Kompetenzen, zum anderen davon, ob Sie bereit sind, die Kontrolle über den Verkauf abzugeben.

Falls Sie sich noch unsicher sind, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen wollen, hilft Ihnen unser Ratgeber diese Frage zu beantworten. Ganz grundsätzlich können Sie entspannt bleiben, wenn Ihnen die Provision am meisten Kopfzerbrechen macht. Sie wird nämlich erst dann fällig, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, anderenfalls müssen Sie nichts zahlen. Sollte beispielsweise der Verkaufspreis nicht Ihren Vorstellungen entsprechen, sind Sie nicht verpflichtet dem Verkauf zuzustimmen. In den meisten Fällen ist es jedoch genau andersherum: Der durch den:die Makler:in erzielte Verkaufspreis liegt höher und Sie haben sich viel Zeit und Arbeit gespart. Doch machen Sie sich selbst ein Bild – In folgenden Abschnitten geht es um den privaten Hausverkauf in Eigenleistung.

Damit Sie gut vorbereitet in Ihren Hausverkauf starten können, haben wir einen Überblick über den Ablauf beim Hausverkauf Schritt für Schritt vorbereitet:

1. Informationsbeschaffung und Checkliste: Legen Sie sich als Erstes am besten eine Checkliste mit allen Aufgaben an, sodass Sie jederzeit im Bilde sind. Informieren Sie sich zuvor gründlich über den Verkaufsprozess und alle Eventualitäten, denen Sie begegnen können. 

2. Immobilienbewertung: Holen Sie frühzeitig eine Immobilienbewertung  ein, denn darauf aufbauend kalkulieren Sie einen Angebotspreis. Um zu einem realistischen Marktwert Ihrer Immobilien zu kommen, lassen Sie am besten ein professionelles Immobilienwertgutachten erstellen.

3. Angebotspreis festlegen: Auf der Basis Ihres Verkehrswertgutachtens legen Sie den Angebotspreis fest. Nehmen Sie Maklerleistungen in Anspruch, zahlen Sie und die Käuferpartei in der Regel jeweils 3,57 Prozent Provision. Als Privatverkäufer:in sparen Sie den Provisionsanteil. Dadurch habe Sie die Option, weniger zu verlangen, um mehr Interessent:innen zu erreichen, was sich positiv auf die Dauer des Hausverkaufs auswirkt. Starten Sie mit einem 5 bis 10 Prozent höheren Verkaufspreis, um selbst nach größerem Preisnachlass einen immer noch sehr guten Verkaufspreis zu erzielen.

4. Immobilienanzeige erstellen: Bevor Sie Ihr Angebot einem Interessentenkreis per Immobilienanzeige unterbreiten, sollten Sie sich zunächst klar werden über die objektive Attraktivität Ihrer Immobilie. Faktoren wie Lage, Ausstattung, Preis gehören dazu. Berücksichtigen Sie, dass sich Immobilien in Städten in der Regel schneller verkaufen lassen als auf dem Land. Dementsprechend wählen Sie die Anzeigenlaufzeit, eine Laufzeit unter einem Monat funktioniert oft nur bei hochattraktiven Stadtimmobilien.

5. Exposé erstellen: Unerlässlich für eine überzeugende Immobilienanzeige ist das Exposé. Es ist das Aushängeschild für Ihr Haus und hat großen Einfluss darauf, wie viele Kaufinteressierte auch ein ernsthaftes Interesse für Ihr Objekt entwickeln. Bei ImmoScout24 werden Sie bei der Anzeigenerstellung automatisch durch einen Exposé-Konfigurator geführt. Achten Sie vor allem auf folgende Punkte:

• hochwertige Fotos mit guter Belichtung
• detaillierte Lage- und Objektbeschreibung
• vollständige Unterlagen (Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis usw.)
• Daten für die Kontaktaufnahmen (Telefon und E-Mail)

6. Besichtigungstermine vorbereiten: Auch bei der Besichtigung geht es um einen guten ersten Eindruck auf potenzielle Käufer:innen. Daher sind folgende Faktoren wichtig, wenn die Immobilienbesichtigung ansteht:

• Saubere und aufgeräumte Zimmer
• Gepflegter und gesäuberter Außenbereich
• Familienfotos und andere sehr persönliche Einrichtungsgegenstände sollten Sie für die Besichtigung möglichst durch neutrale Alternativen ersetzen. So können sich die Interessent:innen das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen. 
• Home Staging buchen und Haus mit passendem Mobiliar und Co. herrichten lassen.

7. Unterlagen bereithalten: Sie können nicht früh genug beginnen, Unterlagen für den Hausverkauf zu organisieren. Halten Sie für die Besichtigungstermine mindestens Grundrisse, Betriebskostenaufstellungen sowie den Energieausweis bereit.

8. Verkaufspreis verhandeln: Für eine erfolgreiche Preisverhandlung beim Hausverkauf ist Verhandlungsgeschick und eine sorgfältige Vorbereitung gefragt. Für beide Parteien geht es um viel Geld. Daher werden beide Seiten nach Argumenten suchen, um ihren jeweiligen Wunschpreis durchzusetzen. Die Verhandlungen werden Ihnen leichter fallen, wenn Sie sich:   

• vorab einen gewissen Verhandlungsspielraum schaffen   
• eine Schmerzgrenze festlegen 
• sich sehr genau über den Zustand der Immobilie und den Immobilienmarkt informieren, um Argumente für einen geringeren Preis gekonnt zu entkräften 

Übersteigt Ihr angesetzter Verkaufspreis für das Haus den Preis von vergleichbaren Objekten in der Region, sollten Sie dies entsprechend gut begründen können. Hier können ein zuvor erstelltes Wertgutachten und eine Aufstellung der Kosten beim Hausverkauf sehr hilfreich sein.

9. Vertragsentwurf erstellen: Der Hausverkauf mit einem:einer Notar:in ist Pflicht in Deutschland. Diese:r ist üblicherweise auch für den Entwurf eines Kaufvertrags zuständig. Hierfür müssen Sie ihm:ihr alle benötigten Dokumente zur Verfügung stellen. Beide Vertragsparteien erhalten vor dem endgültigen Beurkundungstermin den Kaufvertragsentwurf von dem:der Notar:in.

Wichtige Punkte im Kaufvertrag sind neben der genauen Fixierung des Kaufpreises und den Zahlungsbedingungen und -fristen der exakte Übergabetermin sowie der Zustand der Immobilie bei Übergabe.

10. Hausübergabe organisieren: Mit einem Hausübergabeprotokoll schützen Sie sich als Verkäufer:in vor möglichen späteren Nachforderungen vonseiten der Käufer:innen. Im Übergabeprotokoll werden alle Details über den Zustand des Hauses zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentiert.

Hierzu zählen:

• festgestellte Mängel und Fristsetzung sowie Verantwortlichkeit für deren Behebung
• gemessene Zählerstände 
• im Haus verbleibendes Inventar

Übergeben Sie die Schlüssel erst, wenn der vollständige Kaufpreis oder die vereinbarte Anzahlung auf Ihr Konto überwiesen wurde.

Diese Fragen könnten Sie für die Hausübergabe interessieren:

Die Frage, ob man sein Haus mit oder ohne Makler verkaufen sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es lassen sich aber Vor- und Nachteile benennen, die Ihnen diese Entscheidung leichter macht.

• Ersparnis bei den Verkaufsnebenkosten: Auf den ersten Blick sieht es so aus, als könnten Sie viel Geld sparen, wenn Sie das Haus privat verkaufen. Jedoch erzielt ein:e Makler:in in der Regel einen deutlich höheren Preis. 
• Verlockendes Angebot für Kaufinteressierte: Ein provisionsfreies Angebot wirkt attraktiv, weil sich potenzielle Käufer:innen von der Kostenersparnis angesprochen fühlen. 
• Volle Kontrolle im Verkaufsprozess behalten: Sie sind Ihr eigener Chef und müssen sich mit niemandem abstimmen. 
• Keine Gefahr vor unseriöse:n Makler:innen:  Vor schwarzen Schafen sind Sie sicher. Mit etwas mehr Aufwand und seriösen Maklerempfehlungen können Sie dieses Risiko jedoch von Anfang an minimieren.

• Sie investieren sehr viel Zeit: Und zwar ganz gleich,um welche Art von Immobilie es sich handelt. Top-Immobilien in guter Lage lösen einen Bewerberansturm aus, weniger attraktive Immobilien erfordern mehr Vermarktungsbemühungen. Sie sollten sicherstellen können, dass Sie sich für die Dauer des Hausverkaufs ausreichend Zeit nehmen können.  

• Keine rechtliche Absicherung: Beim privaten Hausverkauf sind Sie nicht rechtlich abgesichert. Als Laie:in können Ihnen Fehler unterlaufen, die Ihnen einerseits Ärger einbringen, andererseits auch viel Geld kosten, beispielsweise, wenn es zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommt.  

• Sie erzielen keinen angemessenen Verkaufspreis: Vermarktungsfähigkeiten, Verhandlungsgeschick und ein großer Interessentenkreis sind entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.  

• Auch Privatverkäufe kosten Geld: Rechnen Sie lieber damit, dass Sie mehr Vermarktungsbudget benötigen als ein:e Makler:in. Diese Kosten sind normalerweise über die Provision abgegolten, als Privatverkäufer:in müssen aus eigener Tasche beglichen werden.

Gerade beim Hausverkauf sollte man Fallstricken aus dem Weg gehen, denn Fehler können Sie teuer zu stehen kommen und jede Menge Ärger und Aufwand nach sich ziehen. Folgende Fehler sind verbreitet: 

Zu hoher Verkaufspreis: Wer sich bei der Wertermittlung von Emotionen leiten lässt, riskiert den erfolgreichen Verkauf. Ein zu hoher Verkaufspreis schreckt Interessent:innnen ab, der Verkaufsprozess zieht sich. Je länger das Angebot besteht, desto uninteressanter ist es für Hauskäufer:innen und Sie sind gezwungen, den Kaufpreis für diese eigentlich schon “verbrannte” Objekt drastisch zu senken. Der Verkaufspreis sollte nicht zu hoch ausfallen und 5 bis 10 Prozent Puffer als Verhandlungsspielraum enthalten. 

Der Zeitaufwand für den Verkaufsprozess wird unterschätzt: Der Hausverkauf bedeutet enormen Zeitaufwand von Anfang an. Es ist viel zu organisieren, Unterlagen für den Hausverkauf müssen zusammengetragen werden, der Angebotspreis wird ermittelt und zusammen mit der Anzeige und dem Exposé veröffentlicht. Anschließend beginnt die Phase der Besichtigungen, in der Sie ständig erreichbar sein müssen. Ihnen dürfen keine Fehler passieren, bis der Verkauf abgewickelt ist.  

Unprofessioneller Umgang mit potenziellen Käufer:innen: Auch wenn Sie kein Profi sind, sollten Sie im Kontakt mit Interessent:innen die höchstmögliche Professionalität anstreben. Bereiten Sie die Besichtigungstermine gut vor, sodass Sie alle Fragen beantworten können und Kopien von wichtigen Unterlagen aushändigen können. Treten Sie möglichst ruhig und selbstsicher auf, um potenziellen Käufer:innen ein gutes Gefühl zu vermitteln. Überlassen Sie nichts dem Zufall: die Bonität des:der Käufer:in muss zwingend geprüft werden, der Kaufvertrag sollte ebenfalls auf besondere Details und Klauseln geprüft werden, im Zweifelsfall von einem Anwalt. Vergessen Sie nicht, auch Mängel des Hauses anzuzeigen und im Vertrag aufzunehmen. Für nicht angezeigte Mängel der Immobilie können Sie haftbar gemacht werden, es kann zu einer Rückabwicklung des Verkaufs kommen 

Unprofessionelle Vermarktung: Auch hier gilt das Gebot der Professionalität. Ein sehr gutes Exposé mit hochauflösenden, gut beleuchteten und ansprechenden Fotos ist erforderlich. Beauftragen Sie im Zweifelsfall einen Fotografen, der Ihre Immobilie in Szene setzt. Auch bei den Anzeigen sollten Sie nicht sparen und einen passenden Verkaufskanal und das passende Anzeigenformat für Ihre Zielgruppe auswählen. Profitieren Sie von hoher Reichweite und dem praktischen und kostenfreien Anzeigen-Konfigurator von ImmoScout24.

Wenn Sie Immobilien aus privatem Besitz verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, der sich als Gewinn ergibt, erhoben (§ 23 EStG).

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen.