A-Lage und B-Lage

Die Lage wird gemeinhin als ein wichtiges Kriterium einer Immobilie erachtet. Dabei unterscheidet man zwischen Makrolage (Region) und Mikrolage (nähere Umgebung). Zur Beurteilung einer Gewerbelage werden vor allem die folgenden Merkmale analysiert:
Struktur des Gewerbegebietes, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Anfahrt- und Parkmöglichkeiten, zukünftige Entwicklung der Lage. Die Qualität einer Lage lässt sich mit Hilfe der Standortanalyse und Marktanalyse bestimmen. Danach können Gewerbelagen in vier Hauptgruppen gegliedert werden:

• 1A-Lage
• 2A-Lage
• 1B-Lage
• 2B-Lage
  

Als beste Lage gilt die 1A-Lage. Laut der Definition des GfK-Prisma-Instituts handelt es sich bei einer 1A-Lage um eine Geschäftslage im Zentrum einer Stadt mit der höchsten Passantenfrequenz, die alle in einer Innenstadt gängigen Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Lederwaren, Geschenkartikel, Porzellan oder Bücher umfasst. Darüber hinaus herrscht in dieser Lage nicht nur der dichteste, sondern ein fast flächendeckender Geschäftsbesatz mit namhaften Kundenmagneten wie etwa Kaufhof oder überregional agierenden Filialunternehmen. Aber auch die ergänzenden Dienstleister wie gastronomische Betriebe und Reisebüros haben sich in dieser Lage gut integrieren können, ohne dass die Ladenfronten hierdurch erheblich unterbrochen werden. Des Weiteren gibt es in einer 1A-Lage weder Leerstände noch Mindernutzungen. Als Beispiele für eine solche 1A-Lage gelten die Königsallee in Düsseldorf, die Goethestraße in Frankfurt am Main, Neuer Wall in Hamburg, die Maximilianstraße in München und der Kurfürstendamm in Berlin. 2A-Lagen sind hingegen Geschäftslagen im Nebenkern einer Stadt mit hoher Passantenfrequenz. Alle Objekte besitzen jedoch einen direkten Straßenzugang.

B-Lagen sind in der Regel die Gegenden, die direkt an eine 1A- oder 2A-Lage angrenzen, beispielsweise die Nebenstraßen, die in der näheren Umgebung der Haupteinkaufsstraßen liegen. Während in der 1A-Lage die Gewerbemieten etwa bei 80 bis 100 Prozent der jeweiligen Spitzenmiete einer Stadt liegen, werden in 1B-Lagen rund im Schnitt zwischen 40 und 80 Prozent der Spitzenmiete verlangt. An die B-Lagen grenzen in weiterer Entfernung die Streu- und Nebenlagen an.

Zur Versorgung der Einwohner einer Stadt oder Gemeinde sind die zentralen Versorgungsbereiche relevant. Diese befinden sich meist in Innenstadtzentren. Aber auch Stadtteil- sowie Nebenzentren oder Grund- und Nahversorgungszentren können zentrale Versorgungsbereiche sein, in denen sich A-Lagen und B-Lagen befinden können. Besser geeignet für die Verortung der A- sowie B-Lagen ist die Anwendung der allgemeinen Merkmale des Hauptgeschäftsbereiches. Ein Hauptgeschäftsbereich ist keine gesetzlich eindeutig definierte Festlegung. Da die Einzelhandelsdichte eines Geschäftsbereiches häufig mit der Passantenfrequenz korrespondiert, lassen sich auf diese Weise die A- und B-Lagen in Deckung bringen. Die A-Lagen und die B-Lagen zeichnen sich meist dadurch ab, dass die Einzelhandelsdichte zwischen 50 bis 100 Prozent beträgt.

Die Standorte von A-Lagen und B-Lagen sind herausragende Standorte, die von der hohen Passantenfrequenz profitieren und entsprechende Mieten zahlen. Der außergewöhnlich gute Standort führt dazu, dass diese Einzelhandels-Lagen eine überregionale Versorgungsfunktion erfüllen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Geschäfte vorrangig Textilien, Schuhe, Schmuck oder Accessoires anbieten. Dadurch binden die A-Lagen und B-Lagen häufig einen Großteil der Kaufkraft einer ganzen Region. Entsprechend dem überdurchschnittlich hohen Besucheraufkommen bieten die Einzelhändler den potenziellen Kunden vielfältige Waren an.