Hauptnutzfläche

Grundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken bzw. Teilen von Bauwerken ist im Hochbau die DIN-Norm 277. Gemäß dieser Norm ergibt sich die Brutto-Grundfläche als Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen. Nicht hinzugezählt werden hingegen Flächen, die lediglich der Wartung und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen. Die Brutto-Grundfläche eines Bauwerks unterteilt sich laut DIN 277 noch einmal in die Netto-Grundfläche und die Konstruktions-Grundfläche. Im Hinblick auf die Netto-Grundfläche werden wiederum die Nutzfläche, die (technische) Funktionsfläche und die Verkehrsfläche unterschieden. Während in der Fassung der DIN-Norm von 1987 die Nutzfläche noch in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche gegliedert wurde, ist diese Aufteilung seit der Neufassung von 2005 aufgehoben.

In der DIN-Norm 277 von 1987 wird die Nutzfläche definiert als derjenige Teil der Netto-Grundfläche, der entsprechend der Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt wird. Diese Nutzfläche wird unterteilt in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche. Dabei wurden die Hauptnutzflächen entsprechend ihrer Funktionen gegliedert:

• Wohnen und Aufenthalt
• Büroarbeit
• Produktion, Maschinen- und Handarbeit, Experimente
• Lager, Verkaufen und Verteilen
• Unterricht, Bildung und Kultur
• Heilen und Pflegen

Als Nebennutzfläche wurde der Anteil der Grundfläche verstanden, der nicht entsprechend der Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt wurde. Hierzu zählten beispielsweise Nutzungen wie Fahrzeugabstellflächen, Sanitärräume, Garderoben oder Schutzräume.

Mit der Novellierung der DIN-Norm 277 wurde die bisherige Untergliederung in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche aufgegeben. So werden in der neuen Fassung sieben Nutzflächen unterschieden. Zu diesen zählen neben den sechs unter Hauptnutzflächen aufgelisteten Nutzflächen die sonstigen Nutzflächen. Im Anhang der novellierten DIN-Norm 277 findet sich eine Auflistung von Beispielnutzungen für die einzelnen Nutzflächen:

Der Begriff der Hauptnutzfläche ist durch die Novellierung der DIN 277 entfallen. Für die Hauptnutzfläche wurden unterschiedliche Nutzflächen charakterisiert. Daneben finden sich in der DIN 277 Angaben zu Raum- und Flächeninhalten. Auf Grundlage dieser Angaben lassen sich unter Verwendung der „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)“ die Mietflächen für Gewerbe berechnen. Relevante Begriffe sind beispielsweise die Brutto-Grundfläche, die Netto-Grundfläche, die Nutzfläche, die Technische Funktionsfläche, die Konstruktions-Grundfläche oder die Verkehrsfläche. Daneben finden sich Ausführungen zum Konstruktionsrauminhalt, zur Fläche des Baugrundstückes sowie zur unbebauten und bebauten Fläche in der DIN 277.

Die Mietfläche für gewerblichen Raum wird auf Grundlage der Definitionen der DIN 277 ermittelt. Für eine Bürofläche beispielsweise ist festzulegen, welche genutzten Flächen Mietflächen sind und welche nicht. Im Detail wird dabei zwischen Mietflächen mit exklusiven Nutzungsrecht und Mietflächen mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht unterschieden. Für exklusiv genutzte Mietflächen zahlt der Mieter den vereinbarten Mietzins. Wenn Flächen in einem Bürogebäude gemeinschaftlich genutzt werden – wie im Treppenhaus oder bei gemeinsam genutzten Fluren – dann muss der Mietzins für diese Flächen nach einem adäquaten Verteilungsschlüssel auf die jeweiligen Mietparteien umgelegt werden.