Nettogrundfläche
Die Nettogrundfläche ist ein Flächenmaß, das durch die DIN 277 definiert wird. Sie stellt die Summe aus allen nutzbaren Flächen eines Gebäudes dar. Die Nettogrundfläche ist der Teil der Fläche eines Gebäudes, die für die gewerbliche Nutzung zur Verfügung steht. Sie ähnelt daher der Wohnfläche, ist jedoch aufgrund unterschiedlicher Berechnungsgrundlagen gewöhnlich nicht mit dieser Größe identisch. Der Begriff steht im Gegensatz zur Bruttofläche, die zusätzlich die Konstruktionsgrundfläche umfasst.
Die Nettogrundfläche wird nach folgender Formel berechnet:
Nettogrundfläche = Nutzfläche + Technische Funktionsfläche + Verkehrsfläche
Einbezogen werden dabei folgende Größen:
| Flächenart | Definition |
| Nutzfläche | Es handelt sich dabei um die Summe der für den Betrieb nutzbaren Flächen. Beispiele für Nutzungsmöglichkeiten: Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen, Pflegen |
| Technische Funktionsfläche | Dieses Maß umfasst alle Flächen, die für den Betrieb von zentralen, haustechnischen Anlagen angedacht sind. Beispiele: Räume für den Betrieb von Heizung, Klimaanlage, Lüftungstechnik, Fernmeldetechnik, Aufzügen, Wasserversorgung |
| Verkehrsfläche | Die unter diesem Maß zusammengefassten Flächen dienen der Verkehrserschließung und -sicherung. Beispiele: Treppen, Zugänge zu Räumen, Fluchtwege |
Welche Arten von Flächen genau zur Nettogrundfläche zählen, ergibt sich aus DIN 277-2. Hier sind die verschiedenen Raumarten den einzelnen Flächenbereichen in einer farblich gekennzeichneten Flächenübersicht zugewiesen.
Um ausgehend von der Nettogrundfläche die Bruttogrundfläche zu errechnen, muss zur Summe aus Nutzfläche, technischer Funktionsfläche und Verkehrsfläche die sogenannte Konstruktionsgrundfläche addiert werden. Sie setzt sich aus allen aufgehenden Bauteilen zusammen, die in den verschiedenen Grundrissebenen vorhanden sind. Hierzu gehören beispielsweise:
- Wände
- Stützen und Pfeiler
- Installationskanäle
- Hohlräume
- Wandnischen
- Schornsteine
Ist lediglich die Bruttogrundfläche eines Bauwerks bekannt, muss die Konstruktionsgrundfläche abgezogen werden, um die Nettogrundfläche zu ermitteln.
Die Nettogrundfläche wird in der Praxis häufig falsch angegeben, was auf die unterschiedlichen Berechnungsmethoden von Nettogrundfläche und Wohnfläche zurückzuführen ist. Die Wohnfläche wird gemäß der 2. Berechnungsverordnung berechnet. Um die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln, werden vom rechnerischen Wert 3 Prozent abgezogen, um den Putz ausreichend zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der Nettogrundfläche gibt es diesen Abzug nicht.
Zudem gibt es weitere Abweichungen in Hinblick auf spezielle Bereiche einer Immobilie. So ist eine Terrasse oder Loggia maximal bis zur Hälfte, gewöhnlich jedoch nur bis zu einem Viertel zur Wohnfläche zu rechnen. Bei der Nettogrundfläche wird sie vollwertig einbezogen, muss allerdings gesondert ausgewiesen werden. Ein unbeheizter Wintergarten wird zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet, jedoch vollständig zur Nettogrundfläche. Vorrats-, Öllager-, Treppenräume sowie Flure zählen nicht zur Grundfläche gemäß Wohnflächenverordnung, wohl aber zur Grundfläche gemäß DIN 277. Auch der Umgang mit Dachschrägen weicht bei beiden Vorgaben voneinander ab.
Welcher Wert beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie für die Ermittlung der vermieteten Fläche herangezogen wird, ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es handelt sich lediglich um eine Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter bzw. Verkäufer und Käufer. Soll die Berechnung laut DIN 277 ausschlaggebend sein, muss dies im Kauf- bzw. Mietvertrag explizit erwähnt werden.