GIF-Flächenarten

Im Jahr 2004 hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) eine unabhängige Definition für den Begriff des gewerblichen Raums geschaffen. Diese Definition ist als MF-G (Mietfläche-Gewerbe) bekannt und löste die vorherigen gif-Richtlinien MF-H für Handelsraum und MF-B für Büroraum ab. Mit Stand vom 1. Mai 2012 erfolgte eine Novellierung der MF-G mit dem Titel „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G)“. Einzug in die Novellierung hielten Richtlinien für die Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) und für die Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V). Die MF/G nimmt teilweise Bezug auf DIN 277, die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau thematisiert. Die Richtlinien der gif zur Berechnung der Mietfläche für gewerbliche Räume können direkt auf der Internetseite der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. als Datei käuflich erworben werden.

Die Mietflächen für gewerblichen Raum werden durch die gif in verschiedene Kategorien eingeteilt. Unter die Bezeichnung MF/G-0 fallen Flächen, die keine Mietflächen darstellen. Mit MF/G-1 werden Flächen bezeichnet, die in einer Immobilie exklusiv einem Mieter zugeschrieben werden können. Gekennzeichnet ist diese Einordnung durch das Recht, andere Nutzer ausschließen zu können und diese Flächen sächlich oder personell zu nutzen. Gemeinschaftlich genutzte Mietflächen werden als MF/G-2 definiert. Für die Mieter sind diese Mietflächen über einen adäquaten Verteilungsschlüssel anteilig anzurechnen. Die von der gif erstellte Novellierung beinhaltet entsprechende Regelungen zur Ermittlung der Umlageschlüssel, die gleichermaßen Bestandsverträge für Immobilien mit gemischter Nutzung berücksichtigen.

Die von der gif erstellten Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) werden häufig zur Bestimmung der Mietflächen herangezogen. Die Mietfläche ergibt sich in der Regel aus den Maßen zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, wobei Fußleisten oder Schrammborden unberücksichtigt bleiben. Örtliche An- oder Einbauten wie beispielsweise Heizkörper werden nicht in die Ermittlung der Mietfläche einbezogen. Nicht-tragende, also ortsungebundene Wände werden übermessen. Keine Mietflächen sind zum Beispiel Treppenläufe, Aufzüge oder Installationsschächte, die der vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen. Die Novellierung der MF/G bestand primär in der Erweiterung um die Berechnungsrichtlinien der Mietfläche für Wohnungen (MF/W) und für Mietflächen im Einzelhandel (MF/V). Innerhalb der MF/G erfolgten Klarstellungen zu Grundflächen, die keine Mietflächen darstellen (MF/G-0) oder zu Grundflächen, die gemeinschaftlich genutzt werden (MF/G-2).

Zur Mietfläche zählen: (MF-G)

• Büroräume
• Nebenräume z.B. Kopierraum, Putzraum, Teeküche, DV-Verteilerraum
• Nebennutzflächen z.B. WC-Bereiche
• Eingangs- und Empfangsbereiche
• Nicht ortsgebundene Wände, z.B. GK-Wände oder umsetzbare Trennwände
• Verkehrsflächen, z.B.
  • Flure
  • Aufzugsvorräume

Nicht zur Mietfläche zählen: (MF-0)

• Funktions- und Haustechnikflächen, soweit sie nicht betriebstechnische Anlagen des Nutzer enthalten
• Zentrale Schächte
• Schornsteine
• Aufzüge und Aufzugsschächte
• Treppenläufe und -podeste
• alle ortsgebundenen Wände, z.B. statisch notwendige Wände, Stützen, Mauerwerkswände

Mehr zum Thema bei www.gif-ev.de