Mietkaution Gewerbe: schriftliche Kautionsabrede im Mietvertrag ist bindend

Eine Mietkaution für Gewerbe ist nicht wie Kautionen für Wohnraummieter durch § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ausführlich reglementiert. Im Gewerbemietrecht kann eine Kaution durch den Vermieter vorgeschlagen werden, die der Mieter akzeptieren oder beide Parteien frei verhandeln können. Die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten der beiden Mietvertragsparteien werden durch die schriftliche Kautionsabrede im Mietvertrag festgehalten. Die Höhe der Mietkaution sollte auf das Sicherungsbedürfnis des Vermieters angepasst sein. Für Mietausfallschäden oder Nutzungsentschädigungen kann die Kaution auf diese Weise eine Sicherheit darstellen. Insoweit kann eine Kautionshöhe in Betracht kommen, die über der Zahlung von drei Monatsmieten liegt. Unter anderem, wenn der Vermieter nachvollziehbar darlegen kann, dass besondere Einrichtungsgegenstände oder technische Anlagen eine überdurchschnittliche Kautionshöhe erforderlich machen.

Bei einer Kaution für Gewerbeimmobilien ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution anzulegen oder zinsbringend arbeiten zu lassen. Sollte der Mietvertrag diesbezüglich keine Angaben machen, haben Gerichte in diesen Fällen unterschiedlich entschieden. Wenn der Vermieter die Kaution nicht gesondert von seinem Vermögen anlegt, hat der Mieter im Falle einer Insolvenz keinen Schutz, die Kaution zurückzuerhalten. Bevor Mieter den Mietvertrag unterschreiben, sollten sie daher den Vermieter danach fragen, ob er die Kaution treuhänderisch vereinnahmt und gesondert anlegt. Die Form der Verwaltung der Kaution sollte in jedem Fall im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.

Im Gewerbemietrecht ist geregelt, dass ein Mieter die Höhe der Kaution für Gewerberäume nicht eigenmächtig mindern kann, weil er beispielsweise eine Reihe von Mängeln im Objekt beanstandet. Die Rechtsprechung bewertet in derartigen Fällen in der Regel das Sicherungsbedürfnis des Vermieters als wichtiger. Wenn beide Mietparteien vereinbaren, dass die Kaution der Gewerberäume vor der Übergabe erfolgen soll, kann aus einer Nichtzahlung gegebenenfalls eine fristlose Kündigung resultieren. Häufig hängt dies jedoch vom Einzelfall ab. Idealerweise vereinbaren beide Mietparteien die Nichtzahlung als wichtigen fristlosen Kündigungsgrund nach § 543 I BGB. Dabei muss der Vermieter darauf achten, die Kündigung in der Frist nach § 314 III BGB auszusprechen. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten. Der Vermieter hat eine Überlegungs- und Prüfungsfrist, wobei ein Zeitraum von zwei Jahren in der Rechtsprechung als zu lang gilt. Der Vermieter kann von der Kaution für mögliche Betriebskostennachzahlungsforderungen einen Teil in Höhe der zu erwartenden Forderungen einbehalten. Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach § 195 BGB nach drei Jahren.