Haus ver­mie­ten -
was ist zu be­ach­ten?

Lohnt es sich, ein Haus zu vermieten? Welche Kosten entstehen bei der Hausvermietung? Wir zeigen dir, wie du Schritt für Schritt vorgehst, um das eigene Haus erfolgreich zu vermieten. Du erhältst nützliche Tipps von der Erstellung eines Inserats über Besichtigungstermine bis hin zum Aufsetzen des Mietvertrags.

Ein Hausverkauf fällt vielen schwer, denn mit dem Haus sind häufig emotionale Erinnerungen verbunden, weil die Eigentümer:innen selbst oder nahe Verwandte darin gewohnt haben.

Geht es dir genauso und du bist nicht bereit für die endgültige Entscheidung eines Verkaufs? Dann kann die Vermietung des Hauses eine Lösung sein.

Bevor du die Vermietung anstrebst, solltest du dir jedoch sicher sein, dass die Mietrendite attraktiv genug ist, dieses Ziel anzusteuern.

Deine erste Aufgabe lautet daher: Mietrendite berechnen. Die Mietrendite ist ein Indikator dafür, ob sich das Vermieten finanziell lohnt.

Dafür wiederum benötigst du die Netto-Jahreskaltmiete abzüglich aller Kosten, die dir im Laufe des Jahres entstehen und die nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden können.

Am besten erstellst du noch vor der Vermietung eine detaillierte Übersicht aller Kosten, die auf dich zukommen.

Folgende Kostenfaktoren sind dabei zu beachten:

Auf die Ausgaben hast du zwar keinen Einfluss, dafür aber auf die Mieteinnahmen. Die Mietpreise solltest du so hoch ansetzen, dass du eine Netto-Mietrendite von mindestens 3, 5, besser 4 Prozent erzielst. Erst dann ergibt die Vermietung aus finanzieller Sicht Sinn.

Die finanzielle Betrachtung hat ergeben, dass sich die Vermietung für dich lohnt? Glückwunsch, damit steht der Vermietung deines Hauses nichts mehr im Weg. Für die endgültige Entscheidung solltest du aber noch weitere Vor- und Nachteile kennen:

Diese Frage kannst du nur für dich selbst beantworten, und zwar, indem du deine Situation genauer betrachtest.

1. Bist du frei in deinen Entscheidungen?
   Wenn das Haus allein dir gehört, kannst du frei nach deinen Wünschen entscheiden. Ist das Haus bewohnt, stehen weitere Personen im Grundbuch, musst du diese Situation in deine Planung einbeziehen.
2. Wie ist deine persönliche Situation?
   Wohnst du im gleichen Ort und ziehst es in Betracht, in dem Haus zu leben? Wenn ja, kommt das zeitnah infrage oder ist das eine mittel- bis langfristige Überlegung? Hast du ausreichend Kapazitäten, um dich um eine Vermietung zu kümmern?
3. Wie stehst du wirtschaftlich da?
   Reichen dir monatliche Mieteinnahmen, um ein Budget zu erweitern oder brauchst du einen großen Geldbetrag? Dann solltest du das Haus verkaufen.
4. Woraus ziehst du langfristig den größeren Nutzen?
   Wenn du nicht selbst einziehen willst, aber auch nicht sofort die große Geldsumme benötigst, solltest du nach Lukrativität entscheiden. Ist die Verkaufssumme höher als die langfristige Vermietung sowie die unter Umständen zu erwartende Wertsteigerung?
   

Aus den Antworten erstellst du eine persönliche Pro-Contra-Liste. Was spricht aus deiner Perspektive für die Vermietung und was dagegen? Diese Liste kann dir zu mehr Klarheit verhelfen und wenn du weiterhin Fragen hast oder unschlüssig bist, wendest du dich am besten an einen Profi.

Angenommen, du kannst und willst aktuell nicht in der Immobilie wohnen, benötigst aber andererseits auch keinen hohen Geldbetrag. Wenn die Mietrendite stimmt, kannst du ebenso gut passives Einkommen über die Mieteinnahmen generieren. Und wenn alles gut läuft, erfährt dein Haus über die Jahre eine Wertsteigerung, von der du zusätzlich profitierst.

Grundsätzlich sind Lage, Ausstattung, Raumaufteilung sowie der Wohnbedarf entscheidende Faktoren beim Mietpreis berechnen. Bei Häusern ist auch die Größe der gesamten Grundstücksfläche entscheidend.

Eine gute erste Orientierung für die Mietberechnung deines Hauses stellt der Mietspiegel Ihrer Stadt oder Region dar. Darin findest du die ortsübliche Vergleichsmiete für Häuser, die deinem in Lage, Ausstattung und Raumaufteilung ähneln. Die Miete darf maximal 20 Prozent über dem ortsüblichen Wert liegen. Sollte die Mietpreisbremse gelten, darf die Miethöhe maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Höhe der Miete für dein Haus hängt also von der Immobilie sowie von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab.

Die Preiskarten von ImmoScout24 geben Antwort auf diese und andere Fragen. Hier findest du alle relevanten Informationen zu aktuellen regionalen Mietpreisen für Häuser und Wohnungen. Die Grundlage für die flächendeckenden und aktuellen Standortinformationen bildet der umfangreiche Datenbestand von ImmoScout24. Gleiche diese diesen mit deiner eigenen Berechnung ab, um die Miete für deine Hausvermietung korrekt zu berechnen.

Im Folgenden liest du mehr zu wichtigen Merkmalen, die bei der Mietpreisgestaltung und Vermarktung verschiedener Haustypen eine Rolle spielen. 

Du kannst dein Haus natürlich auch als Ferienwohnung oder –haus vermieten.

Ein besonderes Augenmerk verdient die Besteuerung. Unterhalb von 17.500 Euro fällst du unter die Kleinunternehmerregelung und musst keine Umsatzsteuervoranmeldung machen. Steuerlich anders veranlagt wirst du, wenn du die Immobilie zwischendurch selbst nutzt.

Bevor du in die Realisierungsphase gehst, solltest du dir bescheinigen lassen, dass du das Haus an Feriengäste überhaupt vermieten darfst.

Lass dich am besten von deinem Steuerbüro beraten.

Was muss ich bei der Vermietung von möblierten Wohnungen oder Häusern beachten?

Häuser werden in aller Regel unmöbliert vermietet. Eine Ausnahme bildet die Küche: Viele Mieter:innen möchten selbst keine Einbauküche einbauen und ziehen Häuser mit eingebauter Küche vor. Dadurch lassen sich außerdem höhere Mieteinnahmen rechtfertigen. Viele Interessierte filtern die Online-Anzeigen von Immobilien so, dass nur Objekte mit eingebauter Küche angezeigt werden. Achte jedoch darauf, den Zustand der Einbauküche beim Ein- und Auszug der Mieter:innen genau zu dokumentieren.

Solltest du eine möblierte Immobilie vermieten, sind diese Hinweise wichtig:

• Durch die Möblierung kannst du einen Mietzuschlag ansetzen.
• Übertrage den Mieter:innen im Mietvertrag die Pflicht, die Möbel zu pflegen.
• Inventar und Pflege kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Als Vermieter:in solltest du mit gewissen Kosten rechnen. Diese kannst du nicht umlegen und in der Nebenkostenabrechnung an deine Mieter:innen weiterberechnen. Darum ist es wichtig, dass diese Kosten sich von den Mieteinnahmen decken lassen und idealerweise noch eine angemessene Rendite übrigbleibt. Im Abschnitt “Wann lohnt es sich, ein Haus zu vermieten?“ erhältst du weitere Informationen.

Insbesondere folgende Kostenpunkte kommen bei einer Hausvermietung auf dich zu:

• Nicht umlagefähige Nebenkosten
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
• Kosten für Reparaturen, die die Mietimmobilie wieder bewohnbar machen
• Finanzierungskosten und Kontoführungsgebühren
• Verwaltungskosten
  

Diese Kostenfaktoren solltest du als Vermieter:in nicht unterschätzen, da sie im Einzelfall hohe Investitionen erfordern können. Damit dir die Kosten nicht aus dem Ruder laufen, solltest du unbedingt umlagefähige Nebenkosten im Zuge Nebenkostenabrechnung an die Mieter:innen weitergeben. Damit sicherst du deine Mietrendite.

Die Entscheidung ist getroffen: Du willst vermieten. Als Erstes musst du entscheiden, ob du den Weg allein gehen willst oder ein professionelles Maklerbüro beauftragst.

Vor allem solltest du dir im Klaren darüber sein, dass eine Vermietung sich über mehrere Monate hinzieht und jede Menge Zeit und Nerven kostet. Darüber hinaus erfordert das erfolgreiche Vermieten bestimmte Kompetenzen. Wenn du jetzt schon weißt, dass Immobilienthemen, der Umgang mit Mietinteressent:innen und auch Verwaltungsarbeit nicht zu deinen Leidenschaften gehört, solltest du vielleicht doch mit Makler vermieten. Zwar ist die Maklerprovision nicht eben gerade gering, allerdings lohnt es sich unter Umständen vor dem Hintergrund, dass der Mietpreisberechnung und die Wohnflächenberechnung korrekt ist, du jede Menge Zeit und Nerven gespart hast und am Ende vernünftige Mieter:innen in deiner Immobilie wohnen.

Ganz gleich, ob mit oder ohne Makler:in, dein Haus muss sich für die Vermietung in einem Top-Zustand befinden. Im ersten Schritt gilt es, alle baulichen Defizite auszugleichen. Gibt es Reparaturbedarf, müssen notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden? Wenn alles in Ordnung ist, solltest du dir überlegen, ob du die Wände neu streichst. Hausvermietung bedeutet, dass du auch Grundstücksfläche vermietest. Auch diese sollte gepflegt sein, insbesondere, wenn es sich um einen Garten handelt, den man aus vielen Fenstern sehen kann. 

Das Haus sowie die Fensterflächen sollten sorgfältig geputzt sein. Wichtig ist auch eine gute Beleuchtung. Denke daran, dass dein Geschmack nicht ausschlaggebend ist. Wenn du dich für Dekoration oder einzelne Möbel entscheidest, sollten diese sehr neutral sein und sparsam eingesetzt werden.

Du hast dich für die Variante Haus privat vermieten entschieden.

Um deine Immobilie als Mietobjekt anzubieten, stehen dir unterschiedliche Wege offen. Neben Annoncen in der Zeitung sind wegen der hohen Reichweite vor allem Online-Anzeigen beliebt bei Vermieter:innen. Beeindrucke potenzielle Interessierte durch ansprechende Fotos, aussagekräftige Anzeigentexte und vor allem Seriosität.

• Haus mit großem Garten zu vermieten
• Zweifamilienhaus zu vermieten – ideal für generationenübergreifendes Wohnen geeignet
• Saniertes Bauernhaus mit üppigem Garten zu vermieten
• Doppelhaushälfte mit Garten zur Südseite zu vermieten

Mit diesen Überschriften erregst du im ersten Schritt Aufmerksamkeit und Interessent:innen werden sich deine Anzeige näher anschauen. Der zweite Blick fällt dann unweigerlich auf die Bilder. Mit professionellen Fotos steigt die Chance enorm, die Vermietung des Hauses schnell erfolgreich abzuschließen.

• Beleuchtung: Achte auf gutes Tageslicht und generell ausreichende Beleuchtung
• Ordnung: Alle Zimmer sollten komplett aufgeräumt und gesäubert sein
• Perspektive: Fotografiere die Zimmer aus mehreren Perspektiven
• Außenbereich: Zeige auch ansprechende Bilder vom Außenbereich der Immobilie

Bedenke auch, welche Zielgruppe du ansprichst. Dies hängt vor allem vom jeweiligen Haustyp ab. Häuser werden vor allem von meist jungen Familien gemietet, die sich mehr Platz und möglicherweise einen Garten wünschen. Bei der Erstellung des Exposés kannst du schon auf die Zielgruppe eingehen und die Vorzüge des Hauses hervorheben, die für Familien besonders relevant sind. Dazu gehört beispielsweise ein umzäuntes Grundstück, mehrere ähnlich große Zimmer oder die Nähe zu Kindergärten und Schulen.

Dank der Fotos sollten sich Interessierte ein umfassendes Bild vom Objekt machen können. Abgerundet wird die Immobilienanzeige von Texten zur Lage und zum Objekt selbst. Hier solltest du die Highlights der Immobilie nochmal etwas detaillierter beschreiben. Geh nach Möglichkeit aber auf solche Punkte ein, die noch nicht in den harten Fakten aufgelistet werden. Beschreibe beispielsweise lieber, dass das Wohnzimmer zur Südseite ausgerichtet ist und die bodentiefen Fenster für viel Helligkeit sorgen.

Angaben zur Energieeffizienz aus dem Energieausweis sollten in der Anzeige enthalten sein, der Energieausweis muss dann spätestens bei der Hausbesichtigung vorgelegt werden.

Besichtigungstermine für das Haus, das du vermieten möchtest, vereinbarst du am besten bei Tageslicht. So kommen die Wohnräume, das Grundstück sowie die nähere Umgebung besser zur Geltung. Beachte bei der Hausvermietung zudem folgende Punkte:

Nutze die Gelegenheit auch, um deine Mieter:innen in spe besser kennenzulernen. Fragen nach Religion, Sexualität und Nationalität sind gesetzlich verboten.

Aber die folgenden Fragen darfst und solltest du im Rahmen der Vermietung stellen:

• Wie viele Personen sollen in das Haus einziehen?
• Wie setzt sich Ihr Einkommen zusammen? (beispielsweise Gehalt oder Lohn, Rente, Bafög, Arbeitslosengeld etc.)
• Bis zu welcher Obergrenze bist du bereit, Miete zu zahlen?
• Bist du mit der Übermittlung einer aktuellen SCHUFA-Auskunft einverstanden?

Für Vermieter:innen besteht das Risiko, dass sie Mietverträge mit Mietnomad:innen oder grundsätzlich mit Personen abschließen, die letztlich doch nicht die Miete zahlen können oder wollen. Nutze daher als Vermieter:in alle verfügbaren Möglichkeiten, um Gewissheit über die Zahlungsfähigkeit und positive Zahlungsmoral von Mietinteressent:innen zu erlangen.

Ein rechtsgültiger Mietvertrag muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Wie bei einem Mietvertrag für Wohnungen ist es wichtig, dass du dich als Vermieter:in gut absicherst, indem alle Rechte und Pflichten sowie Details zum Mietverhältnis eindeutig geklärt sind. Theoretisch gilt ein Mietvertrag auch in mündlicher Form, aber du solltest stets auf die schriftliche Form bestehen.

Achte besonders auf die Kündigungsmodalitäten, die wie bei vermieteten Wohnungen gelten: Mieter:innen dürfen gemäß § 573 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für Vermieter:innen richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Zudem musst du ein berechtigtes Interesse vorweisen, um den Mietvertrag kündigen zu können:

• Eigenbedarfskündigung
• Verwertungskündigung
• Vertragspflichtverletzungen durch Mieter:in (beispielsweise ausbleibende Mietzahlungen, dauerhafte Störung des Hausfriedens oder unerlaubte Untervermietung)
  

 ✓ Mietvertrag schriftlich aufsetzen

 ✓ vollständige persönliche Angaben aller Vertragsparteien (insbesondere bei mehreren Mieter:innen)

 ✓ umfassende Beschreibung der Mietsache (vor allem zu den Räumen, der Quadratmeterzahl, den Außenanlagen sowie zu sämtlichen zum Haus gehörenden Schlüssel)

 ✓ präzise Angaben zur Mietdauer (unbefristet oder zeitlich befristet)

 ✓ genaue Angaben zu Mietkosten sowie ggf. zu Mieterhöhungen (Indexmiete, Staffelmiete)

 ✓ Zahlungstermine und Zahlungsweise

 ✓ genaue Angaben zur Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten, das ist die Voraussetzung dafür, dass sie abgerechnet werden können.

 ✓ Vereinbarungen zur Benutzung und Instandhaltung des Hauses

 ✓ Kleinreparaturklausel (maximale Höhe der von den Mieter:innen zu übernehmenden Kosten für Kleinreparaturen)

 ✓ Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses

 ✓ Vereinbarungen bezüglich der Mietkaution

 ✓ Kopie des Energieausweises

Bereits beim Aufsetzen des Mietvertrags solltest du auch an die Regelungen des Zusammenlebens denken. Gibt es einen Hausmeisterdienst, der Treppenhausreinigung und Gartenpflege ausführt oder erledigt das der:die Mieter:in? Noch wichtiger sind die Kehr- und Räumarbeiten vor dem Haus im Herbst und Winter. Wenn du keinen Winterräumdienst beauftragt hast, musst du die Haftung dafür an die Mieter:innen übertragen und auch diese Pflicht im Mietvertrag aufnehmen.

Sobald beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben, können die Mieter:innen zum vereinbarten Datum einziehen. Lege Wert auf eine ausführliche Wohnungsübergabe inklusive Wohnungsübergabeprotokoll, in dem sämtliche vorhandene Schäden, Zählerstände und überreichte Schlüssel vermerkt sind.