Woh­nung ver­mie­ten:
Was müs­sen pri­va­te Ver­mie­ter be­ach­ten?

Eine Wohnung zu vermieten, erfordert nicht nur Zeit, sondern auch eine Menge Planungsgeschick und Erfahrung. Wir zeigen dir, welche Aufgaben bei der Wohnungsvermietung anfallen, wie du den Mietpreis bestimmen, eine aussagekräftige Anzeige schalten, die richtigen Mieter:innen auswählen, einen Mietvertrag erstellen kannst und was du sonst noch brauchst, um deine Wohnung zu vermieten.

Wenn du dich für die Vermietung der Wohnung entscheidest und wissen willst, was du beim Vermieten der Wohnung beachten musst, solltest du als Nächstes den Mietpreis bestimmen. In einem ersten Schritt verschaffst du dir dafür einen Überblick über den derzeitigen Wohnungsmarkt.

• Wie hoch sind die Mieten?

• Wie hoch sind die Nebenkosten?

• Wie ist die Lage deiner Wohnung?

• Ist deine Wohnung mit dem Wichtigsten ausgestattet oder solltest du noch investieren?

• Hat sie einen günstigen Grundriss?

• Ist deine Wohnung in einem guten Zustand oder muss noch etwas daran gemacht werden?

Gilt in deinem Ort die Mietpreisbremse, ist es wichtig, einen Blick in den Mietspiegel zu werfen. So erfährst du, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Der von dir festgelegte Mietpreis darf dabei nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In einem Ort ohne Mietpreisbremse dagegen darf die von dir festgelegte Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Als Vermieter:in musst du beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Wohnungsvermietung hängt von deinen Einnahmen und von deiner Einkommenssteuerklasse ab.

Grundsätzlich musst du nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, darfst du in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparst du Steuern.

• Reparaturkosten

• Kosten für den Energieausweis

• Kosten für Instandhaltung

• Fahrtkosten

• Grundbuchgebühren

• Grundsteuer

• Hausmeisterkosten

• Instandhaltungsrücklage

• Nebenkosten

• Schuldzinsen

Weitere Informationen findest du im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“. Dort lernst du auch, wie du bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehst.

Um deine Wohnung auf dem Markt anzubieten, benötigst du eine aussagekräftige Anzeige und ein gutes Exposé. Diese kannst du allein oder mithilfe von Makler:innen erstellen. Je besser deine Anzeige ist, desto qualifizierter sind auch die Mietinteressierten. Es lohnt sich also viel Mühe in das Inserat zu stecken. Lass dich inspirieren von unserem Muster-Exposé und erfahre auf einen Blick, worauf es ankommt.

Um die richtigen Mieter:innen zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob DU in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserierst oder andere Wege nutzt. In einem gesonderten Beitrag vermitteln wir dir, wie du optimale Texte für dein Wohnungsinserat schreibst. Erfolg hat dein Text, wenn er auf die Anforderungen deiner Zielgruppe zugeschnitten ist. Bevorzugst du eine Familie als Mietpartei, stellst du die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschst du dir ältere Mieter:innen, verweist du auf Barrierefreiheit.
Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall solltest du darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

• Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss

• Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? usw.)

• Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen

• Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen

• Kennzahlen des Energieausweises: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse

Es hat sich eine ganze Reihe Interessent:innen gemeldet? Wunderbar! Biete möglichst allen Interessierten eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn, einige Rückmeldungen passen überhaupt nicht zu deinen Vorstellungen. Ein Sammeltermin solltest du vermeiden, weil du deine:n zukünftigen Mieter:in nicht richtig kennenlernst. Lade stattdessen die potenziellen Mieter:innen nacheinander ein. Mit einem Zeitplan machst du es dir leicht: Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessierten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

Die Gesprächsführung übernimmst idealerweise du selbst. Denn so kannst du das Gespräch lenken, die potenziellen Mieter:innen kennenlernen und auf effiziente Art und Weise den:die richtige:n Mieter:in finden. Zeige dich freundlich, aber zurückhaltend. Vermeide private Gespräche und äußere dich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien du eine potenzielle Mietpartei auswählst.

Auch die Vermietung einer Immobilie mit Makler:in ist ein möglicher Weg, um neue Mieter:innen zu finden.

Nach der erfolgten Anzeige und einigen Besichtigungen wirst du eine Auswahl an Interessierten haben. Nun ist es an der Zeit, die passenden Mieter:innen auszuwählen. Verlasse dich ich bei deiner Mietersuche nicht allein auf Sympathie oder deine Menschenkenntnis. Fühle deiner potenziellen neuen Mietpartei stattdessen bereits vor Mietvertragsabschluss auf den Zahn, um Verluste und Probleme zu vermeiden.

1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?

2. Haben oder planen Sie Haustiere?

3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?

4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

5. Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in?

6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?

7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

• Mieterselbstauskunft

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

• Bonitäts-Check

• Einkommensnachweise der letzten drei Monate

Du solltest deinen potenzielle:n Mieter:in darauf hinweisen, dass er:sie eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung benötigt, was du sogar zu einem Entscheidungskriterium machen kannst. Als Vermieter:in solltest du dir Gedanken machen über Mietwohnung-Versicherung für Vermieter:innen. Keine der Versicherungen ist verpflichtend, allerdings sollten Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht fehlen. Sie sind obendrein umlagefähig. Mietausfallversicherung und Rechtsschutzversicherung sind optional.

Behalte all diese Informationen im Hinterkopf, wenn du entscheidest, welche Art von Besichtigung du anbieten möchtest. Es lässt sich zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen unterscheiden. In dieser Übersicht siehst du die Vor- und Nachteile beider Varianten:

Wenn du dich für eine:n Mieter:in für die Wohnungsvermietung entschieden hast, geht es an den Mietvertrag. Dieser sollte als schriftlicher Mietvertrag vorliegen. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Mietverhältnis. Daher solltest du bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen.

1. Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.
   
   
2. Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.
   
   
3. Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

• Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein

• Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u. Ä.)

• Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)

• Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein

Die Kaution bietet den Vermieter:innen eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen entstanden sind. Fordern Vermieter:innen einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch die Mieter:innen getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht kein Rechtsanspruch seitens Vermieter:in auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch die Mietpartei.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung der Mieter:innen an dich als Vermieter:in. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.

Händige deinen künftigen Mieter:innen bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem kannst du die Mietpartei per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achte darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Dabei ist besonders wichtig, dass du ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll erstellst, um spätere Konflikte bei der Wohnungsvermietung zu vermeiden.

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme

• Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern

• bestehende Mängel
  

• Fotos und Videos der Mängel
  

• anwesende Personen
  

• Datum und Uhrzeit
  

• Unterschrift von Vermieter:in und Mietpartei